近段时间以来(lai)，多个城市(shi)出台房地(di)产优化调整政策，进一步推动需求释放，促进房地(di)产市(shi)场健康发展。其中，“以旧换新”政策最受各方关注。据中指研究院统计，目前已有南京、哈尔滨、郑州等超50个城市(shi)支持住房“以旧换新”。各地(di)为(wei)何出台住房“以旧换新”政策？有哪(na)些实施举措？目前实施效(xiao)果如何？政策落地(di)过程中还有哪(na)些难点？带着(zhe)这些问题，记者进行了采访。
各地(di)积极行动
进入二季度，不少城市(shi)住建(jian)部(bu)门密集出台住房“以旧换新”政策。
4月1日，郑州市(shi)住房保障和房地(di)产管理局等部(bu)门发布《郑州市(shi)促进房产市(shi)场“卖(mai)旧买(mai)新、以旧换新”工作方案（试行）》，进一步激活二手住房市(shi)场，支持群众改善性住房需求，促进郑州市(shi)房地(di)产市(shi)场供(gong)需匹配(pei)。
据了解，郑州今年计划完成1万套住房的“卖(mai)旧买(mai)新、以旧换新”。
郑州城发安居公司执行董事兼总经(jing)理于通(tong)介绍，截至4月底，共(gong)接(jie)听群众来(lai)电413个，现场接(jie)待(dai)群众来(lai)访38人次，网(wang)络报名(ming)申请(qing)368个。经(jing)初审，符(fu)合收购条件的房源达194套，共(gong)有27套房源客户确认换房意向。准备换房的郑州市(shi)民赵磊表示，以前换房担(dan)心卖(mai)不掉旧房，“以旧换新”政策让我们换房有了信心，期待(dai)这样的政策能够带来(lai)更多的实惠和便利。
4月18日，长沙市(shi)住房和城乡建(jian)设局印(yin)发《关于支持居民购买(mai)改善住房的通(tong)知》，长沙全市(shi)范围(wei)内通(tong)过“以旧换新”购买(mai)新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比例和按揭利率优惠；购买(mai)新房申请(qing)住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度，同时不再审查购房者资格条件。
深圳(chou)也于近日推出了住房“以旧换新”相关政策。记者从深圳(chou)市(shi)房地(di)产业协会(hui)获悉，为(wei)加快深圳(chou)市(shi)商品住房流通(tong)，提升交易便利度，更好(hao)满足居民刚性和改善性住房需求，深圳(chou)市(shi)房地(di)产业协会(hui)和深圳(chou)市(shi)房地(di)产中介协会(hui)于2024年5月1日至2025年4月30日，联合开展深圳(chou)市(shi)商品住房“换馨家(jia)”活动，为(wei)期1年。目前，已有13家(jia)房地(di)产开发企业、21家(jia)房地(di)产中介机构明确表示参与本次活动。
专家(jia)表示，“以旧换新”打通(tong)一手、二手住房置换链条，将促进一手、二手住房联动。
规则(ze)因城而异
出台政策支持住房“以旧换新”的城市(shi)越来(lai)越多，不少城市(shi)拿出了“真金白(bai)银”。在“以旧换新”的要求与操作方面，各城市(shi)有所不同。
郑州的“以旧换新”方案主要有两种方式。一是政府指定郑州城市(shi)发展集团有限公司作为(wei)收购主体，对部(bu)分区域位置优越、教(jiao)育等产业配(pei)套完善的二手住房进行收购，以此鼓励群众通(tong)过“卖(mai)旧买(mai)新、以旧换新”的方式购买(mai)改善性新建(jian)商品住房。收购的房源将用作保障性租赁住房，持续完善郑州市(shi)保障性租赁住房区域布局。目前，这一举措已在金水区、郑东新区等区域先行试点，并计划在全市(shi)范围(wei)内逐步推广实施。
二是政府鼓励群众通(tong)过市(shi)场化自由交易实现“卖(mai)旧买(mai)新、以旧换新”。通(tong)过降低交易成本、优化交易流程等方式，为(wei)群众提供(gong)更加便捷、高效(xiao)的换房服务。
郑州市(shi)住房保障和房地(di)产管理局有关负责人表示，此次方案的出台，是在深入调研和分析市(shi)场需求的基础上，结合郑州市(shi)实际情况制定的。
易居研究院研究总监严跃进表示，二手房“以旧换新”属于最近两年各地(di)的创新举措。此次郑州明确地(di)方城投或国(guo)企收购旧房源用作保障性住房，与保障性住房、城中村改造和“平急(ji)两用”公共(gong)基础设施建(jian)设“三大工程”进行了有序对接(jie)。相较此前企业自发、散(san)点式的“以旧换新”操作，郑州等地(di)是政府指导(dao)引领、系统有序规划的操作。
在深圳(chou)，住房“以旧换新”活动面向深圳(chou)市(shi)区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买(mai)新建(jian)商品住房（新房）的购房居民（换房人），通(tong)过鼓励房地(di)产开发企业、中介机构与换房人签署(shu)协议(yi)，开展“卖(mai)旧+买(mai)新”的换房联动。房地(di)产开发企业对换房人意向购买(mai)的新房设定一定期限的“解约(yue)保护期”；在此期间，中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议(yi)约(yue)定期限内，如旧房售出，开发企业和换房人按约(yue)定继续完成新房交易手续；如旧房未售出，开发企业和换房人按约(yue)定解除协议(yi)并无条件退款，换房人无需承担(dan)违约(yue)责任。
意在满足需求
“以旧换新”政策要达到预期目标，关键在于能否满足群众需求。郑州市(shi)住房保障和房地(di)产管理局房地(di)产市(shi)场监管处副处长娄延山表示，出台“卖(mai)旧买(mai)新”政策方案，旨在进一步支持群众改善性住房需求，激活存量(liang)住房市(shi)场，促进全市(shi)房地(di)产市(shi)场供(gong)需匹配(pei)，构建(jian)房地(di)产市(shi)场平稳健康发展新模式。
郑州市(shi)住宅(zhai)与房地(di)产业协会(hui)会(hui)长叶琦介绍，郑州市(shi)试点阶段“卖(mai)旧买(mai)新、以旧换新”的二手房收购标准要求是普通(tong)商品住房，竣工备案期不超过15年，建(jian)筑面积在120平方米以下(xia)，范围(wei)在郑州市(shi)三环以内金水区、郑东新区区域，住房不存在查封、贷款、租赁等情况，小区具备正常的物业服务。“买(mai)新”则(ze)在“卖(mai)旧买(mai)新”新房房源库中选择(ze)，市(shi)民可结合自身生(sheng)活、子女教(jiao)育、工作通(tong)勤等需求选择(ze)。
支持居民购买(mai)改善性住房，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地(di)产市(shi)场供(gong)求关系变(bian)化。长沙市(shi)住房和城乡建(jian)设局相关负责人介绍，此次全面优化长沙房地(di)产限购政策，实施“以旧换新”，将满足居民多层次多样化购房需求，有利于充(chong)分释放市(shi)场潜力。另外，加强一手房、二手房市(shi)场联动，有利于全市(shi)房地(di)产市(shi)场稳中向好(hao)，从而促进长沙房地(di)产市(shi)场平稳健康高质量(liang)发展。
深圳(chou)市(shi)乐有家(jia)房产交易有限公司是参与“以旧换新”活动的房产中介机构之一。乐有家(jia)对“以旧换新”客户调研结果显示，客户参与的主要原因是希望借此快速卖(mai)出旧房。乐有家(jia)营销总裁(cai)贺玲认为(wei)，目前，商品住房市(shi)场“卖(mai)一买(mai)一”改善置换需求增多。该模式能让客户以低门槛、有保障地(di)选择(ze)更有品质的新房项目，加快推动房地(di)产市(shi)场去库存，有利于推动房地(di)产市(shi)场健康稳定发展。
中指研究院河南公司总经(jing)理梁波涛认为(wei)，“以旧换新”有望在提高楼市(shi)活跃度方面起到积极作用，未来(lai)或有更多城市(shi)参与进来(lai)，促进改善性住房需求释放。 （经(jing)济日报记者 夏先清 杨子佩 杨阳腾 谢 瑶）