在(zai)经历了与债权(quan)人的数轮(lun)沟通协商之后，旭辉控股集团（00884.HK）的境外债务重(zhong)组终于迎来重(zhong)要里程碑时刻。
4月29日，旭辉控股发布公告，披露了境外流动(dong)资金状况(kuang)全面解决方案及业(ye)务发展的最新情况(kuang)。公告称，旭辉已与持有公司(si)约(yue)43%的优先票据、永(yong)续债及可(ke)转(zhuan)股债券的债券持有人小组就全面方案原则(ze)上达成一致。
此外，公司(si)还披露了最近的经营情况(kuang)，已有68个项目进入房地产项目“白名(ming)单”，23个项目已获得(de)融资支持，其中芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的“白名(ming)单”项目，获批金额1.5亿元，并(bing)将根据项目进度进行放款。
1、境外债务重(zhong)组迎关键性突破，重(zhong)组进程加(jia)速
在(zai)这份方案中，旭辉为债权(quan)人提供六(liu)个选项，涉及本金削(xue)减、债转(zhuan)股及发行新票据或新贷(dai)款。从削(xue)减债务百分比来看，包括债权(quan)人若选择现金支付的方案，本金削(xue)减最少85%；选择短端方案的新票据以及新贷(dai)款，本金削(xue)减68%～80%；选择中端方案的现金、新票据以及转(zhuan)股，则(ze)转(zhuan)股60%及本金削(xue)减约(yue)8%等(deng)不同比例。如果选择长端的选项，则(ze)全部兑换成保本的新票据或者(zhe)新贷(dai)款。这些选项为债权(quan)人提供了灵活性，允许其根据自身(shen)情况(kuang)做出合适的选择。
针对总(zong)体境外负债，旭辉也表示将力(li)求通过去杠杆化，削(xue)减约(yue)33亿美元至(zhi)40亿美元的债务，公司(si)也为此及制定了一个可(ke)持续的摊销时间表，以保证公司(si)有一个稳健(jian)的资本结构。
数据显示，旭辉境外债务本金总(zong)规模约(yue)为68.59亿美元，占有息负债总(zong)额约(yue)52%。如果该方案最终顺利实施，旭辉预计还将削(xue)减一半(ban)左右的境外债务，实现债务规模的压(ya)降(jiang)，同时增厚净资产，从而实现有效的快速降(jiang)杠杆。
此外，通过削(xue)债带来的重(zhong)组收(shou)益也有望提升公司(si)报表盈利能力(li)。以首家宣布完成境外美元债务重(zhong)组的融创为例，融创将百亿美元规模的境外债务置换为6笔新上市(shi)的美元票据、强制可(ke)转(zhuan)换债券、可(ke)转(zhuan)换债券，及融创服务股权(quan)，通过债转(zhuan)股的方式削(xue)减了45亿美元债务。据融创2023年报数据显示，公司(si)2023年净亏(kui)损为104.1亿元，同比大幅减亏(kui)约(yue)65.2%，归(gui)母净利润比2022年的276.7亿元减亏(kui)接近200亿元。亏(kui)损显著缩窄，很大程度上归(gui)因于境外债务重(zhong)组。期内融创的其他收(shou)入及收(shou)益从2022年的18.86亿元增加(jia)到385.3亿元，其中有315亿多元来自境外债务重(zhong)组收(shou)益，另外还有小部分出售附属公司(si)的收(shou)益。
当(dang)前，出险房企的资债关系也是资本市(shi)场高度关注的一个指标。我们(men)以旭辉、融创、世茂三家目前的净资产，负债规模，销售情况(kuang)作(zuo)为分析(xi)数据来看，据年报数据显示，截(jie)至(zhi)2023年末，旭辉有息负债总(zong)额约(yue)923亿元、归(gui)母净资产约(yue)202亿元，2023年全年实现合约(yue)销售约(yue)700亿元；融创2023年有息负债总(zong)额约(yue)2778亿元、归(gui)母净资产约(yue)624亿元，合约(yue)销售约(yue)848亿元；世茂息负债总(zong)额约(yue)2640亿元、归(gui)母净资产约(yue)147亿元，合约(yue)销售约(yue)428亿元。综合来看，旭辉资债关系相对更加(jia)健(jian)康，重(zhong)组后活下来的可(ke)能性也更高。
在(zai)笔者(zhe)看来，虽(sui)然旭辉目前已经完成了与债券持有人小组沟通，就全面方案获得(de)原则(ze)性同意，但(dan)后续还需加(jia)快与境外银(yin)行的协调委员会的谈判进程，进一步获得(de)更多的支持，从而实现境外债务重(zhong)组的最终落地。而当(dang)前阶(jie)段，对于旭辉来言(yan)，首要任务便(bian)是加(jia)大资产盘活力(li)度和提振销售收(shou)入，储备更多的现金流，以支撑重(zhong)组生(sheng)效后的现金支付。
2、地产利好(hao)政策频出，市(shi)场信心逐步修复
从资本市(shi)场表现来，旭辉的这份重(zhong)组方案也得(de)到了市(shi)场的积极反馈。公告发布后，旭辉控股港股股价应声上涨(zhang)，盘中股价涨(zhang)幅一度超(chao)过28%。
截(jie)至(zhi)当(dang)日收(shou)盘，旭辉股价报0.355港元，上涨(zhang)18.33%，成交额超(chao)3.2亿港元。值得(de)一提的是，旭辉股票换手率达8.67%，仅次于融创中国(guo)、万科企业(ye)，位于港股地产股第三，其股票关注度及活跃度较高。
（来源：股票软件）
与此同时，地产股也迎来了全线(xian)爆(bao)发。
港、A股地产股集体大涨(zhang)，其中港股方面，世茂集团涨(zhang)超(chao)60%，融创中国(guo)涨(zhang)超(chao)28%，万科企业(ye)涨(zhang)近19%，新城发展涨(zhang)超(chao)13%。
（来源：富途行情）
A股方面，房地产板块涨(zhang)幅更是超(chao)过6%，一众房地产开发概念股集体涨(zhang)停。
（来源：富途行情）
消息面上来看，近期房地产市(shi)场迎来了一系列利好(hao)政策，从中央(yang)到地方，各级政府都在(zai)积极出台措施以稳定房地产市(shi)场，支持行业(ye)健(jian)康发展。如成都、南京、长沙等(deng)地近日也相继出台新政，进一步促进房地产市(shi)场需求释放。
值得(de)一提的是，此前曾提示恒大爆(bao)雷风险的瑞(rui)银(yin)分析(xi)师(shi)最新表态显示：在(zai)三年的看跌(die)之后，由(you)于政府的援(yuan)助，第一次对中国(guo)房地产行业(ye)变得(de)更加(jia)乐观。
而华(hua)泰证券研报最新观点表示，今(jin)年以来新房市(shi)场依然在(zai)筑底，截(jie)至(zhi)目前，仅剩(sheng)一线(xian)城市(shi)以及杭州、天津仍保留限购(gou)区，限购(gou)放松有望进一步扩(kuo)围，叠加(jia)政府工作(zuo)报告的表态，有望推动(dong)市(shi)场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。
从这一系列表态不难看到，市(shi)场的信心受益政策的出台，也正迎来预期的不断好(hao)转(zhuan)。无论是楼市(shi)还是地产股，底部或许不远了。