二手房有渗水痕(hen)迹(ji)法(fa)院(yuan)不支持退房？
法(fa)官：构成欺诈前提是(shi)一方负有告知义务，还要看内容是(shi)否足以影响缔约
看房当晚就决(jue)定购房并签订了(le)合同，付款一个月后发现(xian)房屋有渗漏水的痕(hen)迹(ji)，买方以原房东隐瞒事(shi)实由(you)主张构成欺诈，要求撤销合同退房退款……近日，上海市松江区人民法(fa)院(yuan)审结(jie)这样一起房屋买卖合同纠纷案件，最终认(ren)定原告依据不足，未(wei)支持其诉讼(song)请求。二手房交易中卖方未(wei)告知某些情况是(shi)否构成消费欺诈？哪些属于法(fa)律规定应告知的内容？对此(ci)法(fa)官和律师进行了(le)解答(da)分析(xi)。
扬子晚报/紫牛新(xin)闻记(ji)者 万承源
付款后发现(xian)渗水痕(hen)迹(ji)，买房者起诉退房退款
李某夫(fu)妇想买一套(tao)房屋，在朋友及房屋中介的陪同下一起前去看房。因这套(tao)房屋当时已(yi)出租，看房时房东王某不在场，授权中介全程带看。李某夫(fu)妇对这套(tao)房屋感觉满意，当晚就与房东签订了(le)房屋买卖合同，并支付了(le)10万元定金(jin)。
李某表示，因看房时一位租客不在，一间(jian)卧室房门上锁，他和妻子没有联系租客或房东开(kai)门，只看了(le)其他房间(jian)。经询问中介，中介表示“房屋很好、没有问题”，夫(fu)妻俩即决(jue)定购房。付款后，李某觉得心里不踏实，一个月后，再次来到房里，却发现(xian)之前没看的卧室内有一面墙有渗水的痕(hen)迹(ji)。
李某夫(fu)妇顿时觉得“被骗了(le)”，认(ren)为房东欺诈，要求解除房屋买卖合同退还定金(jin)。因协商未(wei)果，李某夫(fu)妇起诉至松江法(fa)院(yuan)。
根据法(fa)院(yuan)公布的案情，原告李某夫(fu)妇认(ren)为，中介方及房东在其看房期间(jian)、购房洽谈期间(jian)及签订合同前后，隐瞒了(le)房屋漏水的事(shi)实，存在严重的欺诈情形，故(gu)要求撤销合同，退还钱款。
而被告房东则辩称，原告在购房前实地查看了(le)房屋，对房屋满意，然后双(shuang)方签约。签约前，自(zi)己曾口头告知过原告小区在进行整体翻新(xin)及外墙修复，屋内有渗漏水的痕(hen)迹(ji)。起诉前，外墙及室内均已(yi)经修复完毕(bi)，不影响合同的履行。
中介公司作为第三人述称，房屋此(ci)前确实存在外墙漏水问题，但(dan)签订合同时，该问题已(yi)修复。原告看房时，只是(shi)内墙还有此(ci)前渗水的痕(hen)迹(ji)；此(ci)后，房东将内墙重新(xin)粉刷，渗漏水问题完全修复，己方提供了(le)正确全面的居间(jian)服务。
法(fa)院(yuan)：无虚假陈述或故(gu)意隐瞒，驳回诉请
松江法(fa)院(yuan)表示，本案的争议焦点在于原告能(neng)否以欺诈为由(you)撤销合同。
对于本案是(shi)否存在第三人欺诈的问题，法(fa)院(yuan)认(ren)为，构成第三人欺诈需要交易相对方知道或者应当知道第三人存在欺诈行为，而本案中并无证据证明中介人员明确知晓房屋渗漏水而故(gu)意隐瞒，且房东授意或默许中介故(gu)意隐瞒真实情况或做出虚假陈述，故(gu)原告以中介的言行构成第三人欺诈为由(you)主张撤销合同，依据不足，人民法(fa)院(yuan)不予支持。
对于是(shi)否存在被告欺诈原告的问题，法(fa)院(yuan)则认(ren)为，本案中确无证据证明被告主动向原告披露过房屋存在渗漏水及墙面脱落(luo)的情形。但(dan)原告购房前应尽必要的注意义务，审慎(shen)查看房屋的状况，对房屋有全面的认(ren)知后再做决(jue)定。而据原告陈述，其疏(shu)于查看，未(wei)尽到必要的注意义务。现(xian)并无证据证明被告对房屋状况有过虚假陈述，或在原告询问时故(gu)意隐瞒真相，渗漏水问题也(ye)已(yi)修复，且被告要求继(ji)续(xu)履行合同。因此(ci)，原告主张被告欺诈进而要求撤销合同，依据不足，人民法(fa)院(yuan)不予支持。
据介绍，一审判决(jue)后，原、被告均未(wei)上诉，该判决(jue)现(xian)已(yi)生(sheng)效。
法(fa)官表示，在二手房交易中，对于一些显性的轻微瑕疵，只要出售方未(wei)刻意遮挡设(she)置障(zhang)碍，即不应苛求其需主动告知。买受人要尽到必要的、审慎(shen)的注意义务。
法(fa)官说法(fa)>> 构成消极欺诈有前提，一方需负有告知义务
“在房屋买卖中，主张构成欺诈并要求退房退款的纠纷并不少见。民法(fa)上的欺诈包括故(gu)意告知虚假情况和负有告知义务的人故(gu)意隐瞒真实情况，导致(zhi)对方陷入认(ren)识错误从而做出错误的意思表示。”该案承办法(fa)官介绍，隐瞒真实情况构成欺诈的也(ye)被称为消极欺诈，消极欺诈的识别是(shi)司法(fa)实践的难点，也(ye)是(shi)容易产生(sheng)争议的问题，本案即属于此(ci)。
法(fa)官表示，对于能(neng)否构成消极欺诈，首先要注意，构成消极欺诈的前提是(shi)一方负有告知义务。一般而言，交易的双(shuang)方原则上均无主动告知的义务，只有在特定情况下才有，主要限于：基于法(fa)律的明确规定，如《消费者权益保护(hu)法(fa)》第18至21条经营者对消费者的告知义务；基于交易习惯(guan)或当事(shi)人的明确约定，在一方明确询问时，另一方至少不能(neng)虚假陈述；基于诚信原则，对于一些隐藏的、不易发现(xian)的、重大的瑕疵，交易方负有告知义务。
法(fa)官同时表示，卖方应告知的内容主要限于足以影响当事(shi)人是(shi)否缔约的重要信息。对此(ci)，江苏亿诚律师事(shi)务所的徐旭东律师告诉扬子晚报紫牛新(xin)闻记(ji)者，具体到本案而言，二手房已(yi)经修复好的渗漏水问题是(shi)否属于足以影响合同订立的重要信息？法(fa)院(yuan)从一般情形判断，认(ren)为这并非如此(ci)。也(ye)就是(shi)说，即便售房人、中介未(wei)告知相关情况，也(ye)不足以影响买卖合同的签订，不能(neng)认(ren)定为构成欺诈。
“这个案子提醒二手房或其他二手资产购买人，应当根据自(zi)己购买资产的目的来确定众多资产信息中，究竟哪些信息属于影响自(zi)己交易的重要信息，通过合同约定对方必须履行告知义务。”徐旭东提醒，如此(ci)时交易方故(gu)意隐瞒或拒绝告知该信息，则属于欺诈或违约行为。