意外没有发生。
连续20个交易日(ri)股价低于1元(yuan)/股后(hou)，ST中南(nan)发布了公(gong)司股票将被终(zhong)止(zhi)上市(shi)及(ji)停(ting)牌(pai)的风险提示公(gong)告，宣(xuan)布从5月9日(ri)开市(shi)起停(ting)牌(pai)。因触及(ji)交易类(lei)强(qiang)制退市(shi)情形，因此公(gong)司股票情形不进入退市(shi)整理期。
关于公(gong)司股票将被终(zhong)止(zhi)上市(shi)及(ji)停(ting)牌(pai)的风险提示公(gong)告
对此，中南(nan)建设方面告诉盐财经，公(gong)司可(ke)能会被终(zhong)止(zhi)在深交所上市(shi)，不过根据规则，公(gong)司还可(ke)以(yi)申(shen)请听证(zheng)，进行申(shen)辩。
中南(nan)建设是A股老(lao)牌(pai)上市(shi)房企，自2009年在深交所挂牌(pai)交易，至今已(yi)经有15年。尽管(guan)不如万科、碧桂园等(deng)“宇(yu)宙房企”全国知名，但中南(nan)建设在江(jiang)苏南(nan)通当地(di)具有举足轻重的地(di)位(wei)。2020年，中南(nan)建设销售额在全国开发商中排名第14，创下纪录，创始人陈锦石也(ye)在当年凭借140亿身家成为南(nan)通首富(fu)。
创始人陈锦石
和诸多民营房企一样，成立(li)于上世纪末的中南(nan)建设在国内房地(di)产高速扩张的二十多年间逐步壮大，在激(ji)烈的房企竞争中选择(ze)了高周转模式，在全国房地(di)产规模最大时业(ye)绩达到顶峰，又在地(di)产寒冬来临(lin)后(hou)急剧萎缩。
2022年，在营收、利(li)润双双大幅下降的情况下，中南(nan)建设努力成为保交楼模范生，但局势(shi)没有扭转，在无可(ke)奈何又不出所料的基调当中，中南(nan)建设一步步走向了退市(shi)。
保壳守卫战
0.94、0.89、0.85……一直到最后(hou)的0.56元(yuan)/股，ST中南(nan)股价一路下跌，11万股民的心也(ye)跟着揪了起来。
ST中南(nan)的股价定(ding)格在0.56元(yuan)
“不卖(mai)就不算亏(kui)，谁知道(dao)哪天就翻身了”“已(yi)经亏(kui)了91%，即使现在出手也(ye)没意思(si)”……中南(nan)建设危险的股价走势(shi)，使得大量中南(nan)股民涌(yong)入了东方财富(fu)股票社(she)区“股吧”，他们聚在一起讨论着彼此亏(kui)了多少(shao)钱(qian)，以(yi)及(ji)这只(zhi)股票未来的可(ke)能走向。
中南(nan)建设也(ye)不甘愿退市(shi)。今年2月，中南(nan)建设发布公(gong)告称，部分公(gong)司董事及(ji)高管(guan)自愿增持股份，计(ji)划在六(liu)个月内通过二级(ji)市(shi)场增持500万到1000万股份。
高管(guan)增持可(ke)以(yi)提升(sheng)市(shi)场信心、拉升(sheng)股价，是上市(shi)公(gong)司保壳的常见方式。截至目前，中南(nan)董事与高管(guan)已(yi)累计(ji)增持金额约484万，但因最近恰逢一季报发布敏感期，增持行为未能完全实施。
另一个保壳的手段是引入战略投资。恰巧，4月21日(ri)，有媒体称中南(nan)建设的控股股东中南(nan)城建正在与太盟投资集团(tuan)（PAG）商谈(tan)债务化解(jie)、股权交易等(deng)合(he)作。单伟建率领的太盟正是此前拯救了王健林的白衣骑(qi)士(shi)，消息一出，第二日(ri)，中南(nan)建设开盘即封死涨停(ting)板。
太盟投资集团(tuan)联合(he)创始人、执行董事兼董事会执行主席单伟建/图源：视觉中国
不过，该事件很快引起了深交所的注意，其当晚发函要求中南(nan)建设对与PAG合(he)作的具体情况做出说明，并(bing)询问中南(nan)建设是否通过非法定(ding)信息披(pi)露渠道(dao)对外发布影响公(gong)司股票交易的信息。
中南(nan)建设对此回复道(dao)，目前与PAG仅就合(he)作的可(ke)能性进行探讨，并(bing)无具体方案及(ji)推进计(ji)划。
由此看来，白衣骑(qi)士(shi)只(zhi)是出来晃了下影子。而与此同时，另一个坏消息出现了，4月24日(ri)起，中南(nan)建设被实施“其他风险警示”，股票名称变更为ST中南(nan)。
这源于前一日(ri)中南(nan)建设发布的2023年财报——营收684.88亿元(yuan)，归母净利(li)润-52.93亿元(yuan)。至此，中南(nan)建设已(yi)经连续三个会计(ji)年度扣除非经常性损益前后(hou)净利(li)润均(jun)为负值(zhi)。
2021年-2023年，公(gong)司营收情况/图源：中南(nan)建设2023年度报告
负责中南(nan)建设的审计(ji)会计(ji)事务所还给出了“带(dai)有持续性经营相关重大不确定(ding)性段落的无保留意见的审计(ji)意见”，对中南(nan)建设近一年的持续经营能力持不确定(ding)态度。根据审计(ji)披(pi)露，截至2023年底，中南(nan)建设流动(dong)负债高于流动(dong)资产约67.42亿元(yuan)，流动(dong)负债中包括短期借债、一年内到期的非流动(dong)负债227.27亿元(yuan)。
中南(nan)建设2023年年度审计(ji)报告截图
短短几日(ri)，中南(nan)建设经历(li)了大起与大落，有股民在网上表(biao)示：“昨天还沉寂在涨停(ting)的喜悦中，睡(shui)一觉就ST了。”
此后(hou)，ST中南(nan)再无回天之(zhi)力，股价开始“跌跌不休”。
地(di)产经济学家邓浩志对盐财经表(biao)示，中南(nan)建设走向退市(shi)的根本(ben)原因还是房地(di)产市(shi)场过于低迷(mi)，加上中南(nan)建设曾经出现过爆发式增长，原本(ben)带(dai)有“三高”（高周转、高杠(gang)杆、高负债）属性，对自身发展风险控制不足。
除此之(zhi)外，邓浩志认为，在房地(di)产市(shi)场下行过程中，三四线城市(shi)的房价跌幅更大，这导致像中南(nan)建设这样集中布局三四线城市(shi)的房企风险更大。并(bing)且，民营企业(ye)融资成本(ben)高、融资额度低，导致了它们在这一轮下行周期中首当其冲。
从风光(guang)到险滩
什么样的工作是好工作？这个问题在不同时期有不同的答案。
三年前，地(di)铁上如果有人佩戴字节跳动(dong)工牌(pai)，那大概率会引人注视，但在十年前，这份“殊荣”属于房地(di)产——凭借中南(nan)建设的工作证(zheng)，能在南(nan)通的CBD商场享受打折(she)优待。
中南(nan)建筑是南(nan)通最大的房地(di)产开发商，中南(nan)集团(tuan)老(lao)总部大楼中南(nan)大厦建立(li)在海门(men)镇，周围“没有一座与之(zhi)匹(pi)敌的高层建筑”。
在“房价永远不会跌”的日(ri)子中，普通南(nan)通人购买中南(nan)的房子是一笔稳妥的投资。一名南(nan)通房产中介社(she)交媒体上表(biao)示，陈家伯（陈锦石）“本(ben)事大”，在南(nan)通拿的地(di)块地(di)理位(wei)置佳(jia)，楼盘周边还会一同建设商业(ye)体，运气好的话，可(ke)能会成为新的城市(shi)中心。
19年前，中南(nan)建筑以(yi)“蛇吞象”的气概，拿到了南(nan)通CBD项目，建筑面积达278.65万平方米，这是中南(nan)建设的成名之(zhi)战。在一次采访(fang)中，陈锦石说，南(nan)通那时候比别人发展得慢，别人不敢做，我敢做。
2005年，中南(nan)获(huo)得南(nan)通CBD项目/图源：中南(nan)建设官网
和碧桂园杨国强(qiang)一样，陈锦石也(ye)是建筑工起家。1962年，陈锦石出生在江(jiang)苏南(nan)通海门(men)常乐镇中南(nan)村，两岁就没了父亲，因为家里穷吃(chi)尽苦头。年轻时，他在大庆油田做过瓦泥工，后(hou)来自己张罗过建材生意也(ye)卖(mai)过水果，但都以(yi)失败告终(zhong)。1988年，陈锦石带(dai)着28人的施工队，去往山东东营做包清工。
1988年2月23日(ri)，陈锦石带(dai)领当地(di)28人团(tuan)队，前往山东东营/图源：中南(nan)集团(tuan)官微
慢慢地(di)，从分包到总包，中南(nan)成长为一家房地(di)产公(gong)司。
江(jiang)湖上认为陈锦石推崇大开大阖的发展模式，南(nan)通CBD项目成功后(hou)，中南(nan)建设接连在三四线城市(shi)做百万平方级(ji)别的造城运动(dong)，这就是中南(nan)建设的大盘模式。
陈锦石女儿陈昱含(han)曾在2011年负责中南(nan)的江(jiang)苏吴江(jiang)项目，这是当时中南(nan)最小的一个项目，也(ye)有70万平方之(zhi)多。
2015年，中央将化解(jie)房地(di)产库存定(ding)为国家任务，此后(hou)，全国楼市(shi)一路高歌猛进。这个阶段，诸多以(yi)高周转为旗帜的房企如融创、华夏幸福以(yi)黑马之(zhi)姿冲出重围。
而大盘模式制约了中南(nan)建设的周转速度，2015年，中南(nan)建设净利(li)润同比减少(shao)63.37%，中南(nan)掉队了。
残酷(ku)的商业(ye)世界遵循“不进则退”的原则，焦虑之(zhi)下，中南(nan)建设开启改革(ge)。在人事上表(biao)现为陈锦石的弟弟陈小平离开中南(nan)置地(di)管(guan)理层，地(di)产界的明星职业(ye)经理人陈凯担任中南(nan)置地(di)董事长。
在龙(long)湖、华润等(deng)多家房企有过履历(li)的陈凯，曾经在三年时间里，带(dai)领阳光(guang)城从20亿元(yuan)规模发展到200亿元(yuan)。陈凯的到来，意味着中南(nan)建设转向了在当时备受推崇的高周转模式。
在那个时候，有关地(di)产的增长奇(qi)迹(ji)很多，房企提出什么样的目标(biao)都不奇(qi)怪。2018年，中南(nan)建设通过第一轮股票期权激(ji)励方案，考核(he)目标(biao)是未来三年公(gong)司的归母净利(li)润相对2017年增长不低于240%、560%、1060%；第二年，中南(nan)建设通过第二轮股权激(ji)励方案，要求2021年公(gong)司归母净利(li)润增长1408％。
2017年-2019年，公(gong)司综(zong)合(he)收益表(biao)/图源：中南(nan)建设官网
为了达到扩张目标(biao)，中南(nan)建设将各地(di)分公(gong)司统一改名为“XX战区”。陈昱含(han)曾在采访(fang)中表(biao)示，叫做“战区”是为了提振士(shi)气，让员工进入到战斗状态。战区之(zhi)间并(bing)不设置属地(di)保护，鼓励不同战区之(zhi)间互相竞争、抢(qiang)夺资源。
中南(nan)建设将市(shi)场占有率作为当地(di)竞争能力的指标(biao)，对市(shi)占率第一名的战区进行奖励，如果跌出前三，就可(ke)能采取人事措施。
“拿地(di)和城市(shi)布局不能挑肥拣瘦(shou)”， 陈昱含(han)说，一二、三四线城市(shi)都得做。而这种一切只(zhi)为规模的粗放(fang)打法，为中南(nan)建设的未来埋下了隐患。
“这个行业(ye)还在，但你还在不在”
从经营情况上看，中南(nan)建设的一系列变革(ge)取得了成效，营收从2015年的204.49亿增长至2020年的786.01亿元(yuan)。2018年、2019年与2020年的归母净利(li)润达到预期目标(biao)。
快速拿地(di)、快速开发、快速销售，似乎只(zhi)有“快”才能穿越周期、穿透政策(ce)。但高周转带(dai)来的增长，质量未必(bi)能经得起考验(yan)。细(xi)看财报，中南(nan)建设的经营效率并(bing)不高，具体表(biao)现为毛利(li)率一路走低，地(di)产销售毛利(li)率从2015年的23.48%下降至2020年的19.14%。
在现金流上，中南(nan)建设的经营现金流入增长更多来自于融资。以(yi)2019年为例(li)，中南(nan)建设“其他与经营活动(dong)有关的现金”比2018年增长4.7倍，而销售回款所得现金相比去年却下降了116亿元(yuan)。
高负债也(ye)是中南(nan)建设的一大问题。2020年下半年，三道(dao)红线政策(ce)出台，中南(nan)建设在资产负债率、净负债率、现金短债率三个财务指标(biao)上均(jun)超标(biao)，纳(na)入红档，融资遭遇(yu)限制。
浙江(jiang)绍兴，中南(nan)建设一项目施工现场/图源：视觉中国
一面是狂飙的数据，另一面，在现实中，中南(nan)开发项目的口碑遭到了质疑，在青岛地(di)区，中南(nan)的楼盘多次被投诉、通报、处(chu)罚。2021年，中南(nan)建设成渝战区一位(wei)高管(guan)因涉嫌非国家工作人员受贿罪遭到刑事拘(ju)留。
高周转模式曾经将许多房企托举到前所未有的高度，但它的逻辑本(ben)身过于脆弱。其依靠的是一个持续火热(re)的市(shi)场环(huan)境，要求资金通畅、源源不断(duan)，如果融资或销售回款出现阻滞，就可(ke)能崩盘。同样，杠(gang)杆在合(he)理范围内能帮助房企实现增长，但负债过高，一旦经营出现问题，财务结构就会不断(duan)恶化。
又一年财报季到了，2021年年报显示，中南(nan)建设的归母净利(li)润为-33.82亿元(yuan)，遇(yu)到经营34年以(yi)来的首次亏(kui)损，1408%的增长目标(biao)显得仿若(ruo)天方夜谭。
阶段性转折(she)就从这一年开始。尽管(guan)中南(nan)建设在降负债上付出了努力，比如2022年上半年就减少(shao)了109亿债务，但楼市(shi)的低迷(mi)导致房企无法从根本(ben)上改善(shan)财务状况。
2021年、2022年、2023年，中南(nan)建设归属上市(shi)公(gong)司股东的净利(li)润分别为-33.82亿元(yuan)、-91.83亿元(yuan)、-52.93亿元(yuan)，扣除非经常性损益后(hou)归属上市(shi)公(gong)司股东的净利(li)润分别为-40.36亿元(yuan)、-96.56亿元(yuan)、-46.27亿元(yuan)。
不过在连续亏(kui)损之(zhi)下，2022年，董事长陈锦石的年薪却略有上涨，达到1088万。2023年，陈锦石又成为A股房企降薪最大的高管(guan)，将工资打了一折(she)，仅剩96万。
连年的财务危机已(yi)让这位(wei)曾经的南(nan)通首富(fu)官司缠身、沦为老(lao)赖。企查查显示，目前中南(nan)建设被执行金额达33.74亿元(yuan)，失信被执行涉案金额达8.153亿元(yuan)。
中南(nan)建设被执行金额达33.74亿元(yuan)/图源：企查查
尽管(guan)如此，作为一家房企，仍有许多重要的事在等(deng)待中南(nan)建设去完成。南(nan)通一名房产中介告诉盐财经，今年下半年，南(nan)通地(di)区仍有中南(nan)开发的楼盘等(deng)待交付。
根据21世纪经济报道(dao)，不完全统计(ji)，2023年共有12家房企从A股和H股退市(shi)。从某种程度上说，这是国内房地(di)产市(shi)场出清的必(bi)然结果。现任中南(nan)建筑总经理的陈昱含(han)曾在2017年说，房企面临(lin)的竞争是“这个行业(ye)还在，但你还在不在”的问题，只(zhi)是在当时，快就能扩张，快就能赚(zuan)钱(qian)。而今天的房企依旧(jiu)面临(lin)着同样的问题，答案则要重新去寻。