5月17日午间，人民银行连(lian)发三项事关住(zhu)房贷款的新政，房地产(chan)金融政策放松力度之大超出(chu)市场(chang)预(yu)期。受此利好影(ying)响，当天午后开盘之后，地产(chan)板块大涨(zhang)，房地产(chan)ETF市场(chang)热度较高，多个地产(chan)股跟涨(zhang)。截至记者发稿前(qian)，多只房地产(chan)ETF日内涨(zhang)幅(fu)接近5%左右。
此次发布(bu)的三项房贷新政分别涉及降低房贷首(shou)付比例(li)、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首(shou)套住(zhu)房和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率政策下限。
记者从中(zhong)介机构了解到，在不少(shao)地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升(sheng)。部分潜(qian)在购房者也在等待出(chu)台更大力度的房地产(chan)支持政策，存在“再等等”心态。央行一揽子(zi)政策出(chu)台后，将在一定程(cheng)度上满足购房者的政策预(yu)期，有望形成房地产(chan)市场(chang)的“政策底”。
受访专家指(zhi)出(chu)，央行一揽子(zi)政策有利于(yu)降低居(ju)民首(shou)付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出(chu)发给楼市企(qi)稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于(yu)提(ti)升(sheng)居(ju)民的消费能力和意愿，支持恢复和扩(kuo)大消费，有效保障和改善民生，积极扩(kuo)大国内需求，发挥(hui)消费拉动(dong)经济增长的基础性作用(yong)。
房贷首(shou)付比例(li)下限降至历史(shi)低位
在央行连(lian)续发布(bu)的三项房地产(chan)金融政策中(zhong)，房贷首(shou)付比例(li)调降幅(fu)度较大，超出(chu)市场(chang)预(yu)期。
公告(gao)称，为适应(ying)我国房地产(chan)市场(chang)供(gong)求关系的新变化、人民群(qun)众对优质住(zhu)房的新期待，促进房地产(chan)市场(chang)平稳健康发展，对于(yu)贷款购买商品住(zhu)房的居(ju)民家庭(ting)，首(shou)套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付款比例(li)调整(zheng)为不低于(yu)15%，二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付款比例(li)调整(zheng)为不低于(yu)25%。
这是时隔八(ba)个多月，央行再度下调房贷首(shou)付比例(li)下限。2023年8月底，央行、金融监管总局联合发布(bu)的《关于(yu)调整(zheng)优化差别化住(zhu)房信贷政策的通知》明确(que)，对于(yu)贷款购买商品住(zhu)房的居(ju)民家庭(ting)，首(shou)套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付款比例(li)统一为不低于(yu)20%，二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付款比例(li)统一为不低于(yu)30%。
也就是说，今日发布(bu)的新政是在去(qu)年8月的基础上，再对首(shou)套房和二套房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付比例(li)下限下降5个百分点。这也是商业性个人住(zhu)房贷款首(shou)付比例(li)的历史(shi)低点。
此外，根据最新公告(gao)，在此基础上，央行各省级分行、金融监管总局各派(pai)出(chu)机构根据城市政府调控要求，按(an)照因(yin)城施策原则，自主确(que)定辖区各城市首(shou)套和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首(shou)付款比例(li)下限。
公积金贷款“降息”0.25个百分点 存量明年起享受
央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住(zhu)房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首(shou)套个人住(zhu)房公积金贷款利率分别调整(zheng)为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住(zhu)房公积金贷款利率分别调整(zheng)为不低于(yu)2.775%和3.325%。
公积金贷款利率的下调，是顺应(ying)此前(qian)按(an)揭(jie)贷款利率下行后的相(xiang)应(ying)调整(zheng)。根据央行2024年第一季度货币政策执行报告(gao)，截至3月末，新发放的个人住(zhu)房贷款加权平均利率3.69%，同比下降0.45个百分点。
记者了解到，此次公积金贷款利率不仅惠(hui)及增量，存量利率也会(hui)享受到，只不过实施的时间点有所不同。对于(yu)新发放的公积金贷款，5月18日就可(ke)以享受到“降息”；对于(yu)存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重(zhong)定价日起享受“降息”。
取消全国房贷利率下限影(ying)响几何？
在取消全国层面首(shou)套住(zhu)房和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率政策下限的同时，根据最新政策，央行各省级分行按(an)照因(yin)城施策原则，指(zhi)导各省级市场(chang)利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产(chan)市场(chang)形势及当地政府调控要求，自主确(que)定是否设定辖区内各城市商业性个人住(zhu)房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构则根据各省级市场(chang)利率定价自律机制确(que)定的利率下限（如有），结合本机构经营(ying)状况、客户风险(xian)状况等因(yin)素，合理确(que)定每笔贷款的具体利率水平。
2022年12月30日，央行、原银保监会(hui)决定在阶段性调整(zheng)差别化住(zhu)房信贷政策的基础上，建立(li)新发放首(shou)套商业性个人住(zhu)房贷款利率政策动(dong)态调整(zheng)机制。对评估期内新建商品住(zhu)宅销售价格(ge)环比和同比连(lian)续3个月均下降的城市，阶段性放宽首(shou)套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率下限。
记者了解到，截至2024年4月末，全国343个城市中(zhong)已有67个取消了首(shou)套房贷利率下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会(hui)有一定下行，但市场(chang)经充(chong)分竞争后又形成新的较稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动(dong)作用(yong)。
有分析指(zhi)出(chu)，取消全国层面住(zhu)房贷款利率政策下限，无疑将带动(dong)更多城市取消利率下限，个别保留(liu)当地下限的热点城市自主定价空间也会(hui)明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率可(ke)能下降0.3个至0.4个百分点；按(an)照100万贷款、30年期限、等额本息还(hai)款方式计算，总利息支出(chu)可(ke)减(jian)少(shao)7万余元。市场(chang)人士进一步测算，改善性需求住(zhu)房的利息支出(chu)会(hui)减(jian)少(shao)很多。
市场(chang)人士判断，若全国绝大部分城市取消对房贷利率政策下限，未来房贷利率还(hai)会(hui)有明显下降，有助于(yu)继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企(qi)回款压力。
“此次利率调整(zheng)依然(ran)体现了央行推动(dong)利率市场(chang)化的清晰思路(lu)，也表明央行持续推动(dong)金融机构市场(chang)化定价能力的决心。”上述市场(chang)人士称，未来银行将按(an)照市场(chang)化原则与客户自主协商确(que)定房贷利率水平，利率市场(chang)化层次仅有提(ti)升(sheng)。