各地出台的优化房地产市场的政策“卷起(qi)来了”。成都、杭州、西(xi)安(an)等热点(dian)城市全面取消(xiao)限购，落(luo)户政策也在放(fang)松。目前各地“因城施策”中，陆续出台的房地产优化政策，不只是顺应(ying)市场需(xu)求，背后还隐藏着“抢(qiang)人大战”，“抢(qiang)人大战”不仅仅是抢(qiang)“人口”，而且是抢(qiang)人才。
实行了14年(nian)的住房限购在不少城市成为历史。
5月9日，一天两座热点(dian)城市杭州市、西(xi)安(an)市相继宣布全面取消(xiao)住房限购。10余(yu)天前，成都市才宣布全面取消(xiao)住房限购。截(jie)至目前，除了北京、上(shang)海、广州、深圳4个一线(xian)城市，仅剩海南省、天津市、广东(dong)省珠海市仍处(chu)于部分(fen)放(fang)开限购的状态。
多城全面放(fang)松住房限购的背后有哪些深意？将带来怎(zen)样的影响？
有人想“抄底” 有人在观望
在这些城市中，杭州最受关(guan)注。5月9日上(shang)午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关(guan)于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下(xia)简称《通知》），明确在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。此次杭州楼市新政也称为“杭七条”。
一直以来，作为热点(dian)城市，杭州的楼市较(jiao)为坚挺，此次全面取消(xiao)住房限购，对当前的楼市来说无疑是“一石激起(qi)千层浪”，这也很快在股市反映出来。杭州新政出台的当天上(shang)午，不少上(shang)市房产企(qi)业的股价出现了明显上(shang)涨。
新政发布后，杭州二(er)手房挂牌量激增。杭州贝壳研究院数据显示，对比4月份单(dan)日均值，新政首日二(er)手房咨询量增加54%，二(er)手房新增买卖(mai)房源增长91%。仅5月11日，杭州楼市新增挂牌房源939套，其中，涨价房源180套，降价房源2033套。
一些人的购房意愿有所上(shang)升，新政实施后的首个周末，杭州不少新楼盘人头攒动。
另(ling)外，也有不少刚需(xu)和刚改（改善(shan)型刚需(xu)）的潜在购房者(zhe)开始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊(jiao)区的业主发现，他关(guan)注的房源价格降了不少。他说：“看着哪里都想买。”当初，他是在房价高位的时候买的房子，这套房价格出现了“腰斩”。现在他打算将这套房卖(mai)掉(diao)，作为购买新房的首付，在他看来，现在似乎正是“抄底”的时候，要“把亏的挣回来”。
当下(xia)，杭州不少人正在观望新政后楼市的反应(ying)，等待一个合适的时机“上(shang)车”或者(zhe)置换(huan)现有房屋。与此同(tong)时，他们(men)也担心现在“上(shang)车”，一旦房价继续下(xia)行，自己就成了“接盘侠”。
新政出台后的首个周末，杭州房产经纪人张帆（化名）不停(ting)在多个购房群切换(huan)，给要买房的人答疑解惑。他被问次数最多的问题(ti)是：“买房可以落(luo)户吗？”“啥时候买房时机会更好，还有下(xia)跌空间吗？”“某某小区值得入吗？”
“啥时候买房时机会更好，这是一个亘古难题(ti)。”张帆建(jian)议，购房者(zhe)选中房子后，看砍价后的价格是否(fou)符合预期，再决定是否(fou)“上(shang)车”。在他看来，杭州的楼市并不缺购买力(li)，只是很多人都担心自己成了“接盘侠”。他对杭州的楼市依(yi)然保持乐观的预期，在他看来，如果房价到了合适的位置，成交量还是会起(qi)来的。
新政首日房屋成交量明显回升。杭州市住房保障和房产管(guan)理局数据显示，5月9日，杭州新建(jian)商品房成交160套，较(jiao)5月8日增加8套，环比上(shang)涨5.3%，比近一周平均水平高出92.8%。杭州存量房单(dan)日成交259套，比5月8日减少9套，环比下(xia)降3.4%，比近一周平均水平高出137.6%。
作为西(xi)北的热点(dian)城市，西(xi)安(an)全面取消(xiao)限购同(tong)样引发了不少关(guan)注。多位中介表示，新政实施后，看房者(zhe)多了，但多持观望态度。诸(zhu)葛找房数据显示，截(jie)至5月13日19时，当日西(xi)安(an)新上(shang)房源3264套，环比上(shang)涨5.73%，降价房源1354套，环比下(xia)降0.17%。5月9日-11日，西(xi)安(an)降价房源数量一直在减少。
5月起(qi)将迎来一波住房政策“放(fang)松潮(chao)”
杭州一次性全面放(fang)开住房限购的速度之快，超(chao)出了很多人的预料。
中指研究院华东(dong)大区常务副总高院生认为，“杭七条”新政是继3月14日“杭五(wu)条”新政（放(fang)开二(er)手房限购）之后，杭州楼市又一重磅新政。
3月中旬，杭州刚放(fang)开二(er)手房限购。据张帆介绍，“五(wu)一”假期，就有外地购房团到杭州，当日就团购了20多套房。他表示，这些人团购的是限价房，一平方米比周边低好几千元。
高院生认为，此次杭州住房限购全面放(fang)开，叠加其他配套政策，将有利于有效需(xu)求积极释(shi)放(fang)。“一方面，购房即可落(luo)户，吸纳更多省内或外地新增需(xu)求；另(ling)一方面，本地改善(shan)需(xu)求或得以加速释(shi)放(fang)。”
高院生说，中指研究院监测数据显示，今年(nian)前4个月，杭州市区新房成交热度持续下(xia)降。基于此，杭州新房时隔近7年(nian)半再度放(fang)开限购，目的在于激发更多的潜在需(xu)求。在利好政策的催化下(xia)，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势。
纬房研究院首席(xi)分(fen)析师、中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长闫金强认为，从短期看，此次新政会起(qi)到一定的刺激效果。但是从长期来看，能否(fou)带动杭州楼市“筑底”反弹，还有待观察。在他看来，“政策端的发力(li)并不能全面解决当前楼市存在的系统性问题(ti)。”
西(xi)安(an)楼市同(tong)样也在承压。据中指研究院统计，仅一季度，西(xi)安(an)新建(jian)住宅库存水平已经上(shang)升至1253万平方米，去化周期达到12.8个月。
中指研究院西(xi)安(an)公司总经理石蕊认为，此次西(xi)安(an)出台该(gai)政策的背景是西(xi)安(an)楼市在传统的“金三银四(si)”成色不足，房屋库存一直波动上(shang)升。作为西(xi)部重要城市，西(xi)安(an)和成都房地产市场政策同(tong)步性较(jiao)强，因此西(xi)安(an)此轮(lun)放(fang)开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者(zhe)买房通道，吸引周边地区乃(nai)至西(xi)北五(wu)省购房置业群体，为市场注入新的动力(li)。
当下(xia)，全面放(fang)开限购的城市越来越多。高院生预计，接下(xia)来，限购政策较(jiao)为严格的城市可能继续优化限购政策。核心城市降低首付比例、降低房贷利率(lu)、降低交易税费等也具备一定的调整预期。
闫金强认为，杭州正式加入取消(xiao)限购之列，也为后续一线(xian)城市限购政策进一步放(fang)开打开了想象空间。“按照当前形势发展，这种可能性正在逐步增加。”
易居研究院研究总监严跃进认为，此次杭州房地产政策优化调整意义重大，对其他城市而言具有较(jiao)强的启发性。在他看来，从5月份开始，各地或将迎来一波空前大的政策“放(fang)松潮(chao)”。
“卷起(qi)来”的政策与背后的“抢(qiang)人大战”
杭州房产新政引发购房咨询“井喷”。《通知》显示，杭州还将优化积分(fen)落(luo)户政策，在杭州市取得合法(fa)产权住房的非本市户籍人员，可申(shen)请落(luo)户。政策发布之初，一些人将此条政策误解读(du)为“买房即可落(luo)户”。
5月9日下(xia)午，杭州市住保房管(guan)局房地产业发展处(chu)副处(chu)长何陈煜表示，在现有的积分(fen)落(luo)户框架(jia)内，拟大幅提高自有产权住房的赋分(fen)权重，后续会出台具体的实施细则。
杭州对外来人口的吸引力(li)巨大，尤其是不少年(nian)轻人“偏爱”杭州，新政落(luo)地意味着更多人有机会成为杭州的新市民。
为了落(luo)户与投资，有人把购房目标聚焦(jiao)在杭州西(xi)湖边的“老破小”，买这里，户口可以落(luo)个好位置，房子也可以出租。也有人看好“老破小”，在赌未来这些地方会“原拆原建(jian)”。
“买房就可以落(luo)户吗？”这几天，这个问题(ti)张帆被问了太(tai)多次。目前，杭州还未出台具体细则。但不少人认为“购房积分(fen)会增加”。
热点(dian)城市落(luo)户政策放(fang)松背后是日趋激烈的“抢(qiang)人大战”。南京、成都、杭州作为新一线(xian)城市，轮(lun)番(fan)下(xia)场“抢(qiang)人”。近期全面放(fang)开限购的成都、杭州、西(xi)安(an)以及2023年(nian)全面放(fang)开的南京均为人口净(jing)流入城市。截(jie)至2023年(nian)年(nian)底，成都、杭州、西(xi)安(an)、南京的常住人口为2140.3万人、1252.2万人、1307.82万人、954.7万人，分(fen)别比上(shang)年(nian)增加了26.7万人、14.6万人、8.23万人、5.59万人。
地产行业资深从业者(zhe)、知乎房地产领域答主Jimmy Chen看到，各地出台的优化房地产市场的政策“卷起(qi)来了”。
杭州新政出台后两天，南京进一步放(fang)宽了落(luo)户条件。当日，南京市公安(an)局印发的《关(guan)于合法(fa)稳定住所落(luo)户有关(guan)事项的通知》提到，在南京市拥有合法(fa)稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落(luo)户。
南京直接取消(xiao)了积分(fen)落(luo)户模式。严跃进认为，虽然南京的落(luo)户新政并未直接指明“买房就可落(luo)户”，但从实际执行的情况来看，只要买房且具有不动产权证书，就可以迁户口和落(luo)户。
10多天前，成都在全面取消(xiao)限购后的第一天，即4月29日，又支持符合条件人才申(shen)购保障性住房，并可享受商品住房预留房源支持政策。
“一个城市中只有具备足够的净(jing)流入人口，才有潜在购房的需(xu)求。”Jimmy Chen表示，全面取消(xiao)限购不仅是对房地产市场的一种宏观调控，目前各地“因城施策”中陆续出台的房地产优化政策，背后实际上(shang)还隐藏着“抢(qiang)人大战”，“抢(qiang)人大战”不仅仅是抢(qiang)“人口”，而且是抢(qiang)人才。
更多高品质住宅在路上(shang)
纵览成都、杭州、西(xi)安(an)在提出全面放(fang)松限购政策时，它们(men)不仅打开多个政策“工具箱”，释(shi)放(fang)消(xiao)费端的需(xu)求，同(tong)时，也从供给端发力(li)，为购房者(zhe)提供更好的产品。
这些城市都释(shi)放(fang)出了一个明确的信(xin)号：建(jian)设“好房子”，加大高品质住宅供给，这些政策背后的核心就是让(rang)老百姓住得更好。
“要下(xia)力(li)气建(jian)设好房子。”今年(nian)全国两会期间，住房和城乡建(jian)设部部长倪虹再次强调，住房发展，归根到底还是要让(rang)群众住得更好。他希(xi)望，能够多行业跨界协同(tong)，合力(li)建(jian)设绿色、低碳、智能、安(an)全的好房子，让(rang)群众能够住得健康，用得安(an)全。绿色、低碳正是好房子的标志性特征(zheng)之一。
“好房子”是多种多样的。成都提出推广首层架(jia)空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊(jiao)区（市）县开发低密(mi)度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给。杭州也提出推动高品质住宅供应(ying)，其中包(bao)括完善(shan)出让(rang)地块周边配套设施，支持因地制(zhi)宜开发低密(mi)度、高品质住宅产品，鼓励绿色、低碳、科(ke)技建(jian)筑，更好满(man)足人民群众对“好房子”的多元化需(xu)求。西(xi)安(an)则将高品质住宅建(jian)设聚焦(jiao)在户型创(chuang)新上(shang)。
好房子需(xu)要有好的机制(zhi)作为保障。值得关(guan)注的是，西(xi)安(an)还提出，健全完善(shan)房屋交付质量回访和投诉处(chu)理机制(zhi)，杜绝(jue)降标减配、擅自变更规划(hua)等违法(fa)违规行为，不断提升交付满(man)意度。
严跃进说：“‘好房子’不是简单(dan)的建(jian)筑层面的概念，也要从交易和管(guan)理机制(zhi)入手，体现找市场痛点(dian)、解决痛点(dian)的政策优化思路。”