新开盘小(xiao)区配套车位是否充足，对(dui)日(ri)后出(chu)行(xing)有着(zhe)重(zhong)要影响。然而这些正在销售、但还(hai)未(wei)售出(chu)的车位，产权仍属于开发商所有，开发商是否需要向物业公司缴纳车位服务费？近日(ri)，北京(jing)市(shi)房山区人民法院审理了一起物业公司起诉开发商要求缴纳未(wei)出(chu)售车位服务费的合同纠纷(fen)案件。
2019年8月，开发商与物业公司签订(ding)了《前期(qi)物业服务委托合同》，约定物业公司进驻房山某(mou)小(xiao)区，对(dui)小(xiao)区提供物业服务。
小(xiao)区业主纷(fen)纷(fen)入住，已售出(chu)的产权车位正常使(shi)用。在此期(qi)间，地(di)下停车场(chang)仍有部分(fen)产权车位未(wei)卖出(chu)。物业公司认(ren)为，未(wei)售出(chu)车位的产权仍属于开发商所有，开发商作为车位所有人，应同业主一样(yang)，按服务标准缴纳车位管理服务费。物业公司多次以(yi)电话、书面等(deng)形式催缴，但开发商拒绝不理。现物业公司将开发商诉至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期(qi)间未(wei)出(chu)售车位的物业服务费，共计130余万元。
开发商则表示，在双方签订(ding)的《前期(qi)物业服务委托合同》中，未(wei)就未(wei)出(chu)售车位的服务费进行(xing)约定；未(wei)出(chu)售车位上(shang)没有车辆停放，物业公司主张车位服务费不合理，也不符合行(xing)业惯例(li)。
双方对(dui)已出(chu)售的车位没有争议，该部分(fen)物业服务费由产权所有人支付；而对(dui)于未(wei)出(chu)售的车位，是否应当由开发商按照已出(chu)售车位的服务费标准或(huo)其他标准支付未(wei)作明(ming)确约定。
法院经(jing)审理认(ren)为，物业公司为该住宅小(xiao)区提供物业服务，服务范围包括小(xiao)区地(di)下停车场(chang)。地(di)下停车场(chang)作为一个整体，物业公司在对(dui)已出(chu)售车位提供服务的过程中，亦(yi)会涉及整个地(di)下停车场(chang)的运营；停车场(chang)仅限购(gou)买车位的业主进入，未(wei)购(gou)买车位的业主车辆并不能进入使(shi)用。法院酌定参照已出(chu)售车位服务费标准的30%计算(suan)未(wei)出(chu)售车位的服务费。
最终，法院判(pan)决开发商向物业公司支付未(wei)出(chu)售车位服务费39万余元。物业公司不服一审判(pan)决，提起上(shang)诉。二审维持原判(pan)。
【法官(guan)说法】
物业服务收费应当遵循合理、公开以(yi)及费用与服务水平相(xiang)适应的原则。一般而言(yan)，物业公司管理地(di)下停车场(chang)，势必会产生包括车辆计费系统等(deng)设(she)施设(she)备运行(xing)、维护与更新费用，以(yi)及地(di)下停车场(chang)的照明(ming)、保洁、通风(feng)及排水等(deng)费用在内的成本支出(chu)。物业公司不可能只针对(dui)业主产权车位进行(xing)管理服务，服务范围必然会涵盖未(wei)出(chu)售车位。因此，物业公司针对(dui)未(wei)出(chu)售车位收取服务费具(ju)有合理性。
本案中，由于仅有购(gou)买车位的业主车辆能够进入地(di)下停车场(chang)，相(xiang)较于已售出(chu)车位服务而言(yan)，对(dui)未(wei)出(chu)售车位的服务，其收费标准理应低于业主产权车位的收费标准，即未(wei)出(chu)售车位服务费理应与物业服务公司所提供的服务水平相(xiang)适应。法院参照已售出(chu)业主产权车位服务费标准，酌情确定未(wei)出(chu)售车位的服务费标准也符合民法典所规(gui)定的公平原则。
文/王辉（北京(jing)市(shi)房山区人民法院）