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| “以旧换(huan)新”进一步(bu)畅通(tong)一二(er)手(shou)房交易链条 图\受访者提供 |
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| “以旧换(huan)新”可将存量二(er)手(shou)房发展成保租房项目 图/受访者提供 |
文/羊城晚报记者 范(fan)晗(han)越 徐炜伦
住房“以旧换(huan)新”，正成为各(ge)城市探索消化新房库存、提高市场活跃(yue)度的重要手(shou)段。4月23日晚间，深圳市房地(di)产业协会与深圳市房地(di)产中介(jie)协会联合发布《开展我市商品住房“换(huan)馨家”活动》的通(tong)知（以下简称《通(tong)知》），宣布在全市推行房产“以旧换(huan)新”，面向深圳市区域内(nei)所有计划出(chu)售二(er)手(shou)商品住房并购买新建商品住房的换(huan)房人，联系(xi)相关企业报名参与，参与活动的房企联合经纪公司对旧房优先推售，居民售房款用于(yu)购买指定新房项目。自此，深圳成为继中山市之后，第二(er)个开启“以旧换(huan)新”试点的粤港(gang)澳大湾区城市，同时也是首个开启“以旧换(huan)新”试点的一线城市。
据(ju)相关统计，自2023年以来全国已有超30城表态支持“以旧换(huan)新”，这类操作(zuo)需注意什么？专(zhuan)家指出(chu)，要加大信(xin)息披露和诚信(xin)管理，以确保优惠能够落地(di)，更好(hao)地(di)降低交易成本。
房企和中介(jie)机构为操作(zuo)主(zhu)体
设立“解约保护期”
深圳市《通(tong)知》指出(chu)，房地(di)产开发企业应对换(huan)房人意向购买的新房设定不(bu)低于(yu)90天的“解约保护期”，如(ru)旧房未售出(chu)的，换(huan)房人可无(wu)条件解除协议且无(wu)须承担(dan)违约责任，企业将无(wu)条件退款。若换(huan)房成功，中介(jie)机构将按(an)约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。此次活动自2024年5月1日起为期一年，参与企业包括21家中介(jie)企业及13家开发商旗下的共计13个项目，其中不(bu)乏安徽交通(tong)集(ji)团、深汕城投等国资背景企业以及鹏瑞发展、金地(di)集(ji)团等知名民企。
《通(tong)知》表明，此次活动，旨在鼓励房地(di)产开发企业和中介(jie)机构积极参与，开展“卖旧+买新”的换(huan)房联动，加快(kuai)深圳市商品住房流通(tong)，提升商品住房置换(huan)交易便利度，缩短换(huan)房周期，更好(hao)满足居民刚(gang)性和改善性住房需求。
据(ju)中指研(yan)究院监测，自2023年以来已有超30城表态支持“以旧换(huan)新”。综合来看(kan)，各(ge)地(di)住房“以旧换(huan)新”政策主(zhu)要包括两(liang)种操作(zuo)模式(shi)，一是类似深圳的举措——房企联合中介(jie)公司对旧房优先推售，相关模式(shi)包括宁波、盐(yan)城、济南等部分城市联合开发商及房地(di)产中介(jie)机构推出(chu)“换(huan)新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁(suo)定房源，并由委托的房地(di)产中介(jie)机构出(chu)售旧房，若一定期限内(nei)旧房售出(chu)则按(an)流程购买新房，若旧房未售出(chu)则退还新房认购金。
第二(er)种模式(shi)是开发商及国资平台收购旧房，有意置换(huan)的居民将旧房售房款用于(yu)购买指定新房项目。例如(ru)，苏州相城区、郑州、连云港(gang)等地(di)国企平台或(huo)开发商直接收购旧房，售房款用于(yu)在相应项目购买新房，其中郑州收购主(zhu)体根据(ju)市内(nei)八区保障(zhang)性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于(yu)丰(feng)富保障(zhang)性租赁住房供应，一方面可以快(kuai)速完成保障(zhang)性住房供应目标，另一方面也有利于(yu)盘活二(er)手(shou)住房，进一步(bu)畅通(tong)一二(er)手(shou)链条，促进房地(di)产市场修(xiu)复。
中指研(yan)究院市场研(yan)究总(zong)监陈文静(jing)认为，短期来看(kan)，“以旧换(huan)新”政策有利于(yu)促进一二(er)手(shou)房联动，有望在提高楼市活跃(yue)度方面起到积极作(zuo)用，同时多地(di)已经发布保租房筹集(ji)计划，未来收购存量二(er)手(shou)房作(zuo)为保租房或(huo)是重要方式(shi)。整体来看(kan)，预计未来或(huo)有更多城市参与“以旧换(huan)新”，促进改善性住房需求释放。
“以旧换(huan)新”买卖双方均(jun)需让利
近年来，深圳二(er)手(shou)房价格下跌明显，但购房需求仍比较疲(pi)软。深圳房地(di)产中介(jie)协会数据(ju)显示，截至2024年4月22日，深圳市共有60435套(tao)有效二(er)手(shou)房源在售。深圳本地(di)中介(jie)品牌(pai)乐有家研(yan)究中心数据(ju)显示，截至2024年一季度，深圳二(er)手(shou)成交价已下调(diao)至6.4万元/平方米，同比跌幅超12%，其中业主(zhu)报价已连续(xu)25个月下滑。成交方面，在二(er)手(shou)房源量不(bu)断增加的同时，交易量却显疲(pi)软，2024年春节后，平均(jun)周成交量在1100至1200套(tao)之间。新房方面，3月新增一手(shou)住宅预售量达9456套(tao)，环(huan)比上涨392%；预售面积88.2万平方米，环(huan)比上涨352%，供应量大幅度增加。截至3月31日，深圳一手(shou)住宅库存面积539万平方米，去化周期达到25个月。
“今年各(ge)地(di)对于(yu)‘以旧换(huan)新’的创新工作(zuo)明显增加，充分说明其是破解二(er)手(shou)房出(chu)售难、换(huan)房难等问题的重要新工具。”上海易居房地(di)产研(yan)究院研(yan)究总(zong)监严跃(yue)进表示，房企、中介(jie)和购房者三方坐(zuo)在一起协商具体方案，使得“卖旧”“换(huan)新”两(liang)项工作(zuo)同步(bu)推进，加强了对一二(er)手(shou)房、卖与买、交易价格等信(xin)息的沟通(tong)，减少(shao)了信(xin)息不(bu)对称干扰，真(zhen)正打通(tong)“卖旧”和“换(huan)新”两(liang)项工作(zuo)之间的堵点。“据(ju)测算(suan)，相比传统置换(huan)模式(shi)，新模式(shi)下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。”严跃(yue)进表示，“以旧换(huan)新”活动最(zui)大的效应主(zhu)要体现在降低交易成本上，根据(ju)各(ge)地(di)的推进情况，此类交易成本包括：二(er)手(shou)房出(chu)售成本、新房认购成本、新房契(qi)税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。
“‘以旧换(huan)新’的关键是旧房能不(bu)能卖得出(chu)去，无(wu)责退订(ding)能不(bu)能按(an)约定的时间落地(di)，承诺的优惠能不(bu)能到位。”广东省城规院住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员李宇嘉(jia)表示，在目前出(chu)现价格下跌、需求疲(pi)软、去化靠低价为主(zhu)等情况下，要大规模推进“以旧换(huan)新”，开发商和二(er)手(shou)房业主(zhu)需要共同秉持让利卖房的原(yuan)则。特(te)别是开发商这一端，要让购房者看(kan)到所购新房是真(zhen)正满足其住房消费(fei)升级的产品，不(bu)能把(ba)换(huan)新作(zuo)为去尾货的机会。
同时，由于(yu)“以旧换(huan)新”的关键在于(yu)“卖一”，置换(huan)的卖家难免要给(gei)刚(gang)需的买家让利。如(ru)何让置换(huan)卖家愿意让利，还需开发商在“买新”中为置换(huan)卖家让利，让其“失之东隅收之桑榆”。
专(zhuan)家观点1
李宇嘉(jia)（广东省城规院住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究员）：行业协会可调(diao)动市场积极性，更好(hao)地(di)推动“以旧换(huan)新”
相比政府和国企，让行业协会来推动以旧换(huan)新是最(zui)合适的。一方面，中介(jie)行业协会可以调(diao)动旗下中介(jie)机构的积极性，而中介(jie)机构和从业人员又是联通(tong)卖方和买方，新房和二(er)手(shou)房的最(zui)佳载体。房地(di)产行业协会则能够调(diao)动开发商参与的积极性。二(er)者可以通(tong)过与政府机构的密切关联，就推动房地(di)产良性循环(huan)向政府部门提供一些建议，从而使得政府充分发挥职能，制定优惠政策，将关联方撮(cuo)合在一起，通(tong)力合作(zuo)。
目前，深圳市房地(di)产业协会与深圳市房地(di)产中介(jie)协会还联合倡导房地(di)产开发企业和中介(jie)机构按(an)约定在购房款、佣金等方面向换(huan)房人提供优惠方案。对换(huan)房成功的，中介(jie)机构可在新房交付前为换(huan)房人提供租房佣金优惠等服务。通(tong)过联动措施(shi)，切实降低换(huan)房成本。
对此，建议相关中介(jie)机构和参与的新盘项目能够把(ba)具体优惠明确公示，比如(ru)完成卖旧买新的中介(jie)费(fei)率可以降到多少(shao)，开发商的优惠能在市场促销的基础上，再有多大的优惠等等。中介(jie)行业协会要加大信(xin)息披露和诚信(xin)管理，以确保这些优惠能够落地(di)。
专(zhuan)家观点2
严跃(yue)进（上海易居房地(di)产研(yan)究院研(yan)究总(zong)监）：做好(hao)评(ping)估价，设立试点房源准入标准
根据(ju)目前各(ge)地(di)“以旧换(huan)新”推进情况和反馈情况看(kan)，其中也存在一些潜在问题或(huo)矛盾点。第一、主(zhu)要的矛盾点聚焦在二(er)手(shou)房评(ping)估价上。从业主(zhu)或(huo)换(huan)房者的角度看(kan)，担(dan)心中介(jie)公司或(huo)评(ping)估公司把(ba)二(er)手(shou)房价格压得太低。而对于(yu)收购二(er)手(shou)房的国企来说，其过高评(ping)估二(er)手(shou)房，也会造成财政压力增大或(huo)国有资产估值虚(xu)高的问题。第二(er)、能够参与的二(er)手(shou)房或(huo)也存在门槛限制，部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二(er)手(shou)房要参与此类活动的门槛较高。以上问题在后续(xu)改革中可以更好(hao)得到解决。比如(ru)说可以采取多家评(ping)估公司联合评(ping)估、锚定周边市场二(er)手(shou)房挂牌(pai)价和实际成交价、多次评(ping)估等方式(shi)进行。而对于(yu)纳入试点范(fan)围的房源，后续(xu)可以设立标准和划分结构，尤其是研(yan)究不(bu)同类型二(er)手(shou)房收购后的再利用模式(shi)等。
去年以来，二(er)手(shou)房挂牌(pai)房源难消化的问题受到行业的关注，“以旧换(huan)新”更好(hao)地(di)挖掘了潜在需求、支持改善需求。深圳此举，对促进一二(er)手(shou)房联动、新房项目积极去库存、房企和中介(jie)公司业务量增加等都有积极的作(zuo)用，同时对于(yu)特(te)大城市和超大城市后续(xu)的跟进举措也带来了借鉴意义。
