近段时间以来，多个(ge)城市出(chu)台房(fang)地(di)产优化(hua)调整(zheng)政策，进一步推动需求释放，促进房(fang)地(di)产市场健康发展。其中，“以旧换(huan)新”政策最(zui)受各(ge)方关注(zhu)。据中指研究(jiu)院统计(ji)，目前已有南京(jing)、哈尔滨、郑州等(deng)超(chao)50个(ge)城市支(zhi)持住房(fang)“以旧换(huan)新”。各(ge)地(di)为何出(chu)台住房(fang)“以旧换(huan)新”政策？有哪些实施举措？目前实施效果(guo)如(ru)何？政策落地(di)过程中还有哪些难点？带着这些问题，记(ji)者进行(xing)了采访(fang)。
各(ge)地(di)积极行(xing)动
进入二季度，不少城市住建部门密集出(chu)台住房(fang)“以旧换(huan)新”政策。
4月1日，郑州市住房(fang)保障和房(fang)地(di)产管理局等(deng)部门发布《郑州市促进房(fang)产市场“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”工作方案(an)（试行(xing)）》，进一步激活二手住房(fang)市场，支(zhi)持群众改(gai)善性住房(fang)需求，促进郑州市房(fang)地(di)产市场供需匹配。
据了解，郑州今年计(ji)划完成1万套住房(fang)的“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”。
郑州城发安居公司执行(xing)董事兼总经理于通介(jie)绍，截至4月底，共接听群众来电413个(ge)，现场接待群众来访(fang)38人次，网络报名申请368个(ge)。经初审，符合收购条件的房(fang)源达194套，共有27套房(fang)源客户确认换(huan)房(fang)意向。准备换(huan)房(fang)的郑州市民赵磊表示，以前换(huan)房(fang)担心卖(mai)不掉旧房(fang)，“以旧换(huan)新”政策让我(wo)们换(huan)房(fang)有了信心，期待这样的政策能够(gou)带来更(geng)多的实惠和便利。
4月18日，长沙市住房(fang)和城乡建设局印发《关于支(zhi)持居民购买改(gai)善住房(fang)的通知》，长沙全(quan)市范围内通过“以旧换(huan)新”购买新房(fang)的，可按照“认房(fang)不认贷”政策，享受首套房(fang)首付比例和按揭利率优惠；购买新房(fang)申请住房(fang)公积金(jin)贷款的，在原有基础上上调最(zui)高贷款额度，同(tong)时不再审查购房(fang)者资(zi)格条件。
深圳也于近日推出(chu)了住房(fang)“以旧换(huan)新”相关政策。记(ji)者从深圳市房(fang)地(di)产业(ye)协会获悉，为加快深圳市商品住房(fang)流通，提(ti)升交易(yi)便利度，更(geng)好满足居民刚性和改(gai)善性住房(fang)需求，深圳市房(fang)地(di)产业(ye)协会和深圳市房(fang)地(di)产中介(jie)协会于2024年5月1日至2025年4月30日，联合开展深圳市商品住房(fang)“换(huan)馨家”活动，为期1年。目前，已有13家房(fang)地(di)产开发企业(ye)、21家房(fang)地(di)产中介(jie)机构明确表示参与(yu)本次活动。
专家表示，“以旧换(huan)新”打通一手、二手住房(fang)置换(huan)链条，将促进一手、二手住房(fang)联动。
规则因(yin)城而异
出(chu)台政策支(zhi)持住房(fang)“以旧换(huan)新”的城市越来越多，不少城市拿出(chu)了“真(zhen)金(jin)白银”。在“以旧换(huan)新”的要求与(yu)操作方面(mian)，各(ge)城市有所不同(tong)。
郑州的“以旧换(huan)新”方案(an)主(zhu)要有两种方式。一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主(zhu)体，对部分区域位置优越、教育等(deng)产业(ye)配套完善的二手住房(fang)进行(xing)收购，以此鼓励群众通过“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”的方式购买改(gai)善性新建商品住房(fang)。收购的房(fang)源将用作保障性租赁住房(fang)，持续完善郑州市保障性租赁住房(fang)区域布局。目前，这一举措已在金(jin)水区、郑东新区等(deng)区域先(xian)行(xing)试点，并计(ji)划在全(quan)市范围内逐(zhu)步推广实施。
二是政府鼓励群众通过市场化(hua)自由交易(yi)实现“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”。通过降低交易(yi)成本、优化(hua)交易(yi)流程等(deng)方式，为群众提(ti)供更(geng)加便捷、高效的换(huan)房(fang)服务。
郑州市住房(fang)保障和房(fang)地(di)产管理局有关负责人表示，此次方案(an)的出(chu)台，是在深入调研和分析(xi)市场需求的基础上，结合郑州市实际情况制定的。
易(yi)居研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进表示，二手房(fang)“以旧换(huan)新”属于最(zui)近两年各(ge)地(di)的创(chuang)新举措。此次郑州明确地(di)方城投或国(guo)企收购旧房(fang)源用作保障性住房(fang)，与(yu)保障性住房(fang)、城中村改(gai)造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”进行(xing)了有序对接。相较此前企业(ye)自发、散点式的“以旧换(huan)新”操作，郑州等(deng)地(di)是政府指导(dao)引领、系统有序规划的操作。
在深圳，住房(fang)“以旧换(huan)新”活动面(mian)向深圳市区域内所有计(ji)划出(chu)售二手商品住房(fang)（旧房(fang)）并购买新建商品住房(fang)（新房(fang)）的购房(fang)居民（换(huan)房(fang)人），通过鼓励房(fang)地(di)产开发企业(ye)、中介(jie)机构与(yu)换(huan)房(fang)人签署协议，开展“卖(mai)旧+买新”的换(huan)房(fang)联动。房(fang)地(di)产开发企业(ye)对换(huan)房(fang)人意向购买的新房(fang)设定一定期限的“解约保护期”；在此期间，中介(jie)机构优先(xian)推动换(huan)房(fang)人旧房(fang)交易(yi)，缩短交易(yi)周期。在协议约定期限内，如(ru)旧房(fang)售出(chu)，开发企业(ye)和换(huan)房(fang)人按约定继续完成新房(fang)交易(yi)手续；如(ru)旧房(fang)未售出(chu)，开发企业(ye)和换(huan)房(fang)人按约定解除协议并无条件退款，换(huan)房(fang)人无需承担违约责任。
意在满足需求
“以旧换(huan)新”政策要达到预期目标，关键在于能否满足群众需求。郑州市住房(fang)保障和房(fang)地(di)产管理局房(fang)地(di)产市场监管处副处长娄延山表示，出(chu)台“卖(mai)旧买新”政策方案(an)，旨在进一步支(zhi)持群众改(gai)善性住房(fang)需求，激活存量住房(fang)市场，促进全(quan)市房(fang)地(di)产市场供需匹配，构建房(fang)地(di)产市场平稳健康发展新模式。
郑州市住宅与(yu)房(fang)地(di)产业(ye)协会会长叶琦介(jie)绍，郑州市试点阶段“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”的二手房(fang)收购标准要求是普通商品住房(fang)，竣工备案(an)期不超(chao)过15年，建筑面(mian)积在120平方米以下，范围在郑州市三环以内金(jin)水区、郑东新区区域，住房(fang)不存在查封(feng)、贷款、租赁等(deng)情况，小(xiao)区具备正常的物业(ye)服务。“买新”则在“卖(mai)旧买新”新房(fang)房(fang)源库中选择，市民可结合自身生活、子女教育、工作通勤等(deng)需求选择。
支(zhi)持居民购买改(gai)善性住房(fang)，旨在适应新型城镇化(hua)发展趋势和房(fang)地(di)产市场供求关系变化(hua)。长沙市住房(fang)和城乡建设局相关负责人介(jie)绍，此次全(quan)面(mian)优化(hua)长沙房(fang)地(di)产限购政策，实施“以旧换(huan)新”，将满足居民多层(ceng)次多样化(hua)购房(fang)需求，有利于充(chong)分释放市场潜力。另外，加强(qiang)一手房(fang)、二手房(fang)市场联动，有利于全(quan)市房(fang)地(di)产市场稳中向好，从而促进长沙房(fang)地(di)产市场平稳健康高质量发展。
深圳市乐有家房(fang)产交易(yi)有限公司是参与(yu)“以旧换(huan)新”活动的房(fang)产中介(jie)机构之一。乐有家对“以旧换(huan)新”客户调研结果(guo)显示，客户参与(yu)的主(zhu)要原因(yin)是希望(wang)借此快速卖(mai)出(chu)旧房(fang)。乐有家营销总裁贺玲认为，目前，商品住房(fang)市场“卖(mai)一买一”改(gai)善置换(huan)需求增多。该模式能让客户以低门槛(kan)、有保障地(di)选择更(geng)有品质的新房(fang)项目，加快推动房(fang)地(di)产市场去库存，有利于推动房(fang)地(di)产市场健康稳定发展。
中指研究(jiu)院河(he)南公司总经理梁波涛(tao)认为，“以旧换(huan)新”有望(wang)在提(ti)高楼市活跃度方面(mian)起到积极作用，未来或有更(geng)多城市参与(yu)进来，促进改(gai)善性住房(fang)需求释放。 （经济日报记(ji)者 夏先(xian)清 杨子佩 杨阳腾 谢 瑶）