深圳楼市的主流市场基本围(wei)是绕着(zhe)住宅的。
但住宅的情况大多只能反映表面的供求关(guan)系，更深层次的趋势和变化，需要(yao)观测的则是写(xie)字楼。
因为写(xie)字楼作为企(qi)业经营的测温器，环境热的时候，出租率高，租金也(ye)会被拉升，但环境不景气的时候，空置率就(jiu)会变高，租金也(ye)会随之被拉低。
最近(jin)随着(zhe)专注做写(xie)字楼业务(wu)的机构第一(yi)太(tai)平戴维(wei)斯发布最新的写(xie)字楼观测数(shu)据，深圳写(xie)字楼空置率登上了热榜。
根据第一(yi)太(tai)平戴维(wei)斯监测数(shu)据，截至2024年一(yi)季度末，深圳甲级写(xie)字楼总存量扩(kuo)张至1122.8万平方米，平均空置率呈结构性上升，环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点至30.6%，突破了历史数(shu)据，再创新高。
而(er)2020年一(yi)季度，深圳写(xie)字楼这项数(shu)据为26.2%，甲级写(xie)字楼总存量为738万平方米。
写(xie)字楼租金方面，2024年一(yi)季度深圳全市租金指数(shu)环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人(ren)民币(bi)每平方米每月163.9元。
而(er)2020年一(yi)季度深圳全市平均租为人(ren)民币(bi)每平方米每月201.7元，租金指数(shu)环比下跌1.6％。
虽然放(fang)在(zai)全国层面来看，深圳的写(xie)字楼空置率不算是最高的。
但时间拉长来看，相比2020年写(xie)字楼的供应总量已经创新高，空置率也(ye)创新高，租金还一(yi)路下探，几乎回到了2011年第二季度之前（2011年第二季度平均租金水平为168.4元/平方米/月）。
而(er)四个一(yi)线城市中，深圳还是唯一(yi)一(yi)个空置率超过30%的城市。
一(yi)般而(er)言，行业内认为，写(xie)字楼空置率维(wei)持在(zai)10%～20%区间是相对比较合理的，20%是一(yi)道警戒线，如果空置率超过这个红线，则可能会过剩(sheng)。
但如果是超过30%，就(jiu)属于比较明(ming)显的过剩(sheng)了。
这就(jiu)意味着(zhe)，深圳的写(xie)字楼已经明(ming)显供大于求。
造成这样的局(ju)面，相信不用多说，很(hen)多人(ren)也(ye)能明(ming)白其中的原因。
但更重要(yao)的是，写(xie)字楼这些年供应量呈井喷的状态。
2015年之后(hou)，深圳的写(xie)字楼如同雨后(hou)春笋一(yi)般冒出来。
在(zai)2021全年空置率上升的情况下，深圳在(zai)2023年又进入新一(yi)轮的供应高峰。
这对很(hen)多持有写(xie)字楼物业的业主而(er)言，如今面临的困局(ju)就(jiu)不言而(er)喻了。
不仅租金这些年无法持续增长，就(jiu)连写(xie)字楼的价格也(ye)进一(yi)步缩水。
相比写(xie)字楼的高峰价格，如今的写(xie)字楼物业价格已经明(ming)显便宜了不少。
根据CAIC监测数(shu)据显示，2024年Q1深圳商办销售市场成交均价38858元/㎡，同比下降36.7%。
这个成交均价水平，几乎和2018年Q3持平。而(er)2021年Q3深圳商办销售市场成交均价为56207元/㎡，环比下跌4%。
所(suo)以可以看到，对于前几年高位配置高档写(xie)字楼的业主而(er)言，写(xie)字楼的价格水平已经回到很(hen)多年前。
面对这样的变化，急售转让的写(xie)字楼也(ye)越来越常见。
比如去年前海的高端写(xie)字楼业主低价抛售前海信利康大厦一(yi)套239㎡的房源，原登记价2016万，报价1100万，单价算下来4.6万/㎡。
比如去年9月，中介挂出一(yi)套前海宝中卓越写(xie)字楼原价1137万，报价766万。
比如今年4月壹方中心(xin)玖誉一(yi)套220.04平房源，报价直接(jie)低于同户型成交价700万。
再比如福田香蜜湖时代科技大厦中介挂出整层写(xie)字楼，房产证面积3171.3平，14本证实际销售单价报价2.7万/平，还是实收。
基本上，已经随处(chu)可见低价出售的写(xie)字楼房源。
所(suo)以，眼下的写(xie)字楼是租也(ye)不好租，卖也(ye)不好卖。
这对接(jie)下来继(ji)续入市的写(xie)字楼而(er)言，无疑是巨大的压力。
因为在(zai)所(suo)有物业类型里，住宅、公寓、商铺、写(xie)字楼等等，写(xie)字楼已经是最难卖、库存最难消化的了。
而(er)深圳肉眼可见，不乏卖了很(hen)多年都依旧没卖完的写(xie)字楼。
比如蛇口的写(xie)字楼、比如福田的写(xie)字楼，甚至前海的写(xie)字楼，依旧存在(zai)不少早早就(jiu)已经发售了的一(yi)手(shou)公寓或者办公室(shi)产品。
最近(jin)，深超总也(ye)即将迎(ying)来首(shou)个竣备的办公楼神(shen)州数(shu)码创新中心(xin)。
作为深超总的重量级项目，市场给予了一(yi)定的期望(wang)，甚至神(shen)州数(shu)码创新中心(xin)的开工、竣工等都备受关(guan)注。
而(er)神(shen)州数(shu)码本身，也(ye)将项目写(xie)进了年度报表。
并且(qie)公司投资性房地产项目由2021年末的约(yue)2.13亿元，增加到2023年末的约(yue)48.45亿元。
（来源：神(shen)州数(shu)码2021年—2023年财务(wu)报告）
但对于这个项目，在(zai)被评估公司评估减值的情况下，神(shen)州数(shu)码似(si)乎另有考量。
因为作为神(shen)州数(shu)码的重要(yao)投资性房地产项目，被调整过会计科目金额。
2023年神(shen)州数(shu)码将项目部分用途(tu)由对外出租改为自用，而(er)相关(guan)的金额则从投资性房地产转出（约(yue)4.21亿元），转成固定资产和无形资产。
而(er)投资性房地产目的是为赚取市场租金或资本增值。
这就(jiu)意味着(zhe)，面对写(xie)字楼的市场变动，公司对投资性房地产的处(chu)置，特别是重点项目都格外小(xiao)心(xin)谨慎。
但是无论(lun)怎么说，在(zai)当前的环境下，普通人(ren)甚至是公司，在(zai)写(xie)字楼面前，想要(yao)继(ji)续谋利是越来越困难了。
作者|醉(zui)酒大鲨鱼