5月(yue)15日，安徽省合肥市(shi)发布《合肥市(shi)关(guan)于(yu)进(jin)一步调整优(you)化房地产(chan)政策措施的通知》（下称《通知》），涉及(ji)实施购房补贴、支持“卖旧买新”、提升公积(ji)金(jin)贷款额度等10项措施。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“此次合肥楼市(shi)新政对购房者较为实惠(hui)的政策就是(shi)首套认定(ding)以区县为标准，以及(ji)针对二(er)孩等群体1%-2%的购房补贴、公积(ji)金(jin)贷款额度的提升等；其余(yu)基本是(shi)针对开发商加速销售的相关(guan)政策。另外，部分政策需要(yao)再明确实施细则(ze)，比如收(shou)购存(cun)量房的资金(jin)来源、收(shou)购主体、收(shou)购规模，以及(ji)收(shou)购存(cun)量房做(zuo)保障房的支持政策；房票实施的规模、哪些项目可用房票等。”
首套房“按区认定(ding)”，单套购房补贴不超10万元
《通知》优(you)化个人住房贷款首套房认定(ding)标准。在合肥本市(shi)范围内新购买住房，只核查(cha)购房家庭所购房屋所在县（市(shi)）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定(ding)。这(zhe)意味着(zhe)首套房的认定(ding)门槛降(jiang)低，比如，张先生(sheng)家在庐阳区有一套住房，但在包河区无住房，那么，按照新政，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定(ding)，缴(jiao)纳契税时首套房标准仍按税务(wu)部门认定(ding)标准执(zhi)行。
新京报记者注意到，杭州、合肥等城近期的楼市(shi)优(you)化政策中(zhong)都涉及(ji)到了“按区调整”的思路，即在所购区内无房，则(ze)按照首套房认定(ding)。对此，易居(ju)智库研(yan)究总监严跃进(jin)表示：“合肥此次明确优(you)化房贷的首套房认定(ding)标准，即只核查(cha)购房区域，不核查(cha)全市(shi)。此类政策可以总结为只核查(cha)购房区域的房子，目前有一些城市(shi)也在积(ji)极推广首套房的认定(ding)标准，是(shi)后续的一个政策风向(xiang)。”
目前，合肥首套房首付比例最低二(er)成(cheng)、二(er)套首付最低为三成(cheng)，在“按区优(you)化”后，按照首套房执(zhi)行的购房者首付和(he)房贷利率都会同步下降(jiang)，也进(jin)一步降(jiang)低了购房成(cheng)本。
合肥此次还动态(tai)调整新发放首套住房贷款利率，及(ji)时按程(cheng)序取消(xiao)首套住房商业性个人住房贷款利率下限(xian)。根据当地媒(mei)体报道，“合肥多家银行透露，已连夜启动跟进(jin)，正在研(yan)究进(jin)一步下调首套住房贷款利率。”
同时，提高住房公积(ji)金(jin)贷款额度，夫妻双方最高可贷额度调整为100万元，借款人单方正常缴(jiao)存(cun)的，最高可贷额度调整为70万元；多子女家庭最高可贷额度调整为120万元，借款人单方正常缴(jiao)存(cun)的，住房公积(ji)金(jin)最高可贷额度调整为84万元。
值得注意的是(shi)，合肥《通知》还提出，在本市(shi)以合法(fa)方式取得商品(pin)住宅性质房屋所有权的或者购买新建商品(pin)住房完成(cheng)网签备案的，本人及(ji)其配偶、子女、父母可以向(xiang)房屋所在地公安机关(guan)申请办理户口迁(qian)移，此举即可理解为“买房全家落户”。
此外，合肥市(shi)将实施购房补贴，2024年5月(yue)15日（含15日）起(qi)至(zhi)2025年5月(yue)14日，凡在本市(shi)新购买新建商品(pin)住房的购房人，给(gei)予总房价1%的购房补贴；二(er)孩及(ji)以上的本市(shi)户籍家庭，给(gei)予总房价1.5%的购房补贴；新市(shi)民、进(jin)城农民、城市(shi)公共(gong)服务(wu)人员(yuan)，给(gei)予总房价2%的购房补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给(gei)予车位（库）总价款3%的购置补贴；对1年内“先买后卖”或“先卖后买”的，给(gei)予新建商品(pin)住房总房价2%的购房补贴。以上补贴标准，单套补贴金(jin)额最高不超过(guo)10万元。
《通知》显示，合肥市(shi)还将优(you)化销售政策，新盘摇号政策正式退出且(qie)全面取消(xiao)楼层差价限(xian)制(zhi)。
瞄准“四大存(cun)量”，加大力度支持二(er)手房市(shi)场
针对存(cun)量盘活方面，《通知》称，优(you)化调整企业自持商办比例政策，支持竞(jing)自持租赁住房整体转让；支持企业购置办公用房，对总部企业在本市(shi)新购办公用房的，按照本市(shi)支持总部经济发展若干政策的相关(guan)规定(ding)给(gei)予补助，按照每(mei)平方米(mi)500元给(gei)予，最高不超过(guo)500万元补助。优(you)化车位（库）与住宅同步销售政策、车位（库）增购政策，不再限(xian)制(zhi)业主增购车位（库）数量。
对此，严跃进(jin)表示：“此次合肥销售政策除了提及(ji)摇号退出、放宽定(ding)价规则(ze)外，对于(yu)一些存(cun)量房产(chan)的盘活力度非常大，也落实了中(zhong)央(yang)消(xiao)化存(cun)量房产(chan)的政策精神。从此次提及(ji)的四类盘活概念来看，包括自持商办比例调整、竞(jing)自持租赁住房转让、办公用房购置、停车位销售等。其中(zhong)，竞(jing)自持租赁住房的转让政策是(shi)近期各地的创新点，对很多房企来说，此类项目约占了其可售房产(chan)10%的规模，所以盘活后有助于(yu)资金(jin)状况的持续改善。对于(yu)办公物业的购置和(he)盘活，其实恰好说明一点，即办公物业有空(kong)置率较大的问题，此次政策也有助于(yu)一些商办企业物业的更好盘活和(he)资金(jin)回笼。总体上，合肥此次提及(ji)了四类存(cun)量房产(chan)的盘活，对于(yu)其他城市(shi)有非常好的借鉴意义。”
促进(jin)二(er)手房流(liu)通也是(shi)此次新政的要(yao)点。《通知》称，全面实施房源核验，规范房源发布，为每(mei)套房源建立专属“身份标识(shi)”。优(you)化资金(jin)托管，保障交易安全。深入推进(jin)带押过(guo)户，降(jiang)低交易成(cheng)本和(he)风险。按新购住房金(jin)额占现住房转让金(jin)额的比例退还出售现住房已缴(jiao)纳的个人所得税。
对此，张宏伟解读称：“合肥全面实施房源核验，规范房源发布，其实就是(shi)减少(shao)二(er)手房房源的重复挂牌量数据，以此措施降(jiang)低二(er)手房挂牌量，给(gei)予市(shi)场真(zhen)实的挂牌信息。二(er)手挂牌量数据的下降(jiang)有助于(yu)提升二(er)手房及(ji)整体楼市(shi)信心(xin)。”
同时，发挥二(er)手住房互换平台作(zuo)用。对房屋互换价格相等的，互换双方契税计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为契税计税依据，由支付差额的一方缴(jiao)纳契税，并落实国(guo)家换购住房个人所得税优(you)惠(hui)政策。
为进(jin)一步加强(qiang)新房、二(er)手房市(shi)场联动，合肥还将参照其他城市(shi)做(zuo)法(fa)，采(cai)取市(shi)场化“帮卖”与鼓励(li)国(guo)企市(shi)场化“回购”两(liang)种措施。具体而言，指导行业协会探索建立新房与二(er)手房便捷换购通道，帮助购房群众(zhong)“以旧换新”，引导经纪机构降(jiang)低居(ju)间服务(wu)费(fei)率；鼓励(li)合房租赁公司等国(guo)有企业，根据需要(yao)，按照市(shi)场化原则(ze)，收(shou)购有“卖旧买新”需求(qiu)家庭的二(er)手住房（安置房），用于(yu)市(shi)场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市(shi)等。
业内：合肥库存(cun)压力小，楼市(shi)或率先复苏回暖
从去年至(zhi)今，合肥已经先后出台了“认房不认贷”“全面取消(xiao)限(xian)购限(xian)售”“降(jiang)低首套房首付比”等政策。目前，在二(er)线城市(shi)中(zhong)，合肥的楼市(shi)供(gong)需相对平稳，去库存(cun)压力小。
根据易居(ju)研(yan)究院统计显示，2023年合肥共(gong)成(cheng)交新房497万平方米(mi)，新增供(gong)应为545万平方米(mi)，供(gong)求(qiu)较为平衡。横向(xiang)比较，合肥去年商品(pin)住宅库存(cun)面积(ji)同比增速为15%，在百城中(zhong)排(pai)在第9位，从存(cun)销比来看，截至(zhi)2023年12月(yue)，合肥存(cun)销比为12.3个月(yue)，跻身百城存(cun)销比最短的10个城市(shi)之一。
易居(ju)研(yan)究院指出：“此类城市(shi)基本面不错，从实际反馈看楼市(shi)也相对健康。一个非常重要(yao)的逻(luo)辑在于(yu)，人口或年轻(qing)人规模大的城市(shi)，其楼市(shi)会更坚挺，库存(cun)去化指标也会更为健康。”
张宏伟也认为：“合肥是(shi)全国(guo)一二(er)线城市(shi)中(zhong)楼市(shi)库存(cun)压力较小的城市(shi)之一，供(gong)求(qiu)关(guan)系相对健康。加上合肥产(chan)业结构和(he)城市(shi)能级的不断升级，其对周边城市(shi)的人口虹吸效应越来越明显。”
根据住建部公布的统计数据，2023年合肥城区常住人口已达641.77万人，正式迈入特大城市(shi)行列。去年，合肥人口增量高居(ju)第一位，达到了21.9万，也是(shi)目前唯一增长超20万的GDP过(guo)万亿的城市(shi)。
但是(shi)，今年以来，合肥新房成(cheng)交趋缓，比去年有下降(jiang)态(tai)势。据易居(ju)研(yan)究院数据，2024年前4个月(yue)，合肥新房成(cheng)交面积(ji)累计约79万平方米(mi)，同比降(jiang)幅超过(guo)四成(cheng)。
从国(guo)家统计局数据来看，3月(yue)份，合肥新房房价指数环比下降(jiang)0.2%，同比下降(jiang)1.7%；二(er)手房房价指数环比下降(jiang)0.3%，同比下降(jiang)6.4%。
中(zhong)指研(yan)究院华(hua)东大区常务(wu)副(fu)总高院生(sheng)点评称：“进(jin)入2024年以来，合肥新房市(shi)场整体处于(yu)低位运(yun)行状态(tai)，2024年1-4月(yue)成(cheng)交面积(ji)仅67.55万平方米(mi)。在此背景下，本次十条新政，涉及(ji)内容全面，且(qie)力度较大，将有效激发市(shi)场需求(qiu)。同时，合肥新政也提及(ji)支持‘卖旧买新’，有利于(yu)盘活、消(xiao)化存(cun)量房产(chan)，构建‘市(shi)场+保障’住房体系，但具体仍需看之后出台的实施细则(ze)。”
对于(yu)此次新政的影响，张宏伟表示：“合肥出台刺激性救市(shi)措施后，预期将领先其他二(er)线城市(shi)率先复苏回暖，滨湖(hu)区供(gong)求(qiu)关(guan)系最为紧张，预期在新一轮市(shi)场复苏中(zhong)领涨。同时，合肥也有去库存(cun)压力大的区域，比如长丰、肥东外围县压力最大，另外肥西和(he)新站等区域也还是(shi)以去库存(cun)为主。”
【链接】
去年9月(yue)至(zhi)今合肥楼市(shi)政策一览
1.2023年9月(yue)1日，合肥实行“认房不认贷”政策。
2.2023年9月(yue)15日，合肥全面取消(xiao)限(xian)购和(he)限(xian)售，首套最低首付二(er)成(cheng)，二(er)套首付最低三成(cheng)。
3.2024年4月(yue)22日，合肥发布“关(guan)于(yu)持续优(you)化住房公积(ji)金(jin)使(shi)用政策的通知”，其中(zhong)提出，取消(xiao)异地购房、还贷提取户籍限(xian)制(zhi)；缴(jiao)存(cun)人在合肥市(shi)外购房、还贷申请提取住房公积(ji)金(jin)，不再查(cha)验户籍；取消(xiao)住房公积(ji)金(jin)异地贷款户籍限(xian)制(zhi)，异地缴(jiao)存(cun)人在该市(shi)购房申请住房公积(ji)金(jin)贷款，不再要(yao)求(qiu)具备合肥市(shi)本地户籍。
4.2024年5月(yue)15日，合肥优(you)化首套房认定(ding)标准等。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁