2021年集中供地以(yi)来，土拍市场的主力(li)军就成了(le)各(ge)地的国资城(cheng)投公司。
据克而瑞统计(ji)，仅2021到2023年三(san)年间，地方国企和城(cheng)投参与(yu)拿地的数量，总占(zhan)比(bi)就超过了(le)6成。
来源：CRIC，截止2023年11月10日
我们还在感慨，国资不(bu)仅介入拿地，而且负责建(jian)设开(kai)发了(le)很(hen)多(duo)地产(chan)项目。
紧接着又看到杭州临安(an)区准备出手(shou)，掏出真(zhen)金白银，试水政府收储存量房。
是(shi)啊，现(xian)在越来越多(duo)存量房去库存的行列中，都出现(xian)了(le)国资的身影。
各(ge)地政府和城(cheng)投，正在以(yi)各(ge)种各(ge)样的方式比(bi)如直接收购、以(yi)旧换新、租赁等等手(shou)段，更多(duo)样的介入到了(le)存量房的去化过程(cheng)中。
今年以(yi)来，不(bu)仅落地速度加快(kuai)，而且资金量也明显起来了(le)。
各(ge)地到底在哪些方面(mian)做了(le)哪些尝试，今天带大家深(shen)挖(wa)一下。
一开(kai)始，是(shi)从“以(yi)旧换新”关注到国资。老实讲，楼市的“以(yi)旧换新”已(yi)经不(bu)是(shi)新词了(le)，部分城(cheng)市的试点推出，算起来也有大半年的时间了(le)。
最(zui)新数据显示(shi)，截止到5月15日，已(yi)经有超过60个城(cheng)市进行试点，逐渐从三(san)四线(xian)城(cheng)市，向一二线(xian)城(cheng)市扩散，上海、深(shen)圳和广州都加入了(le)进来。
其中，不(bu)少于15个都是(shi)国资下场收购的形式，直接由地方政府或者当(dang)地城(cheng)投进行兜底。不(bu)完全统计(ji)，目前公布的计(ji)划收购套数合计(ji)超过1万套。
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实际操作流程(cheng)也很(hen)简单(dan)。想换房的业主，只需通过政府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后(hou)续支付(fu)。
如此(ci)一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程(cheng)快(kuai)。既不(bu)用担(dan)心款项安(an)全问题，也大大提(ti)高了(le)置换的效率，基本不(bu)用等多(duo)久。
国资收购的好处不(bu)仅只停留(liu)在流程(cheng)操作上，而且充分听取(qu)居民(min)的意见，不(bu)断优化“以(yi)旧换新”细(xi)则。
像太仓就考虑到，有的人舍不(bu)得(de)老破小的学区，但(dan)换到新房又担(dan)心没有好的学校，特别批准保留(liu)一定时间旧房所在学区的入学资格，让小孩(hai)有上学需求的业主，可以(yi)放心进行置换。
还有的人有好几套小房子，单(dan)独一套拿来换新房，价差有点吃力(li)。现(xian)在也可以(yi)“多(duo)换一”，用多(duo)套旧房子凑一套新房。
南(nan)京甚至为置换期房的业主，提(ti)供了(le)过渡期住的地方。旧房子收过来之后(hou)，还能以(yi)市场价继续租住在里面(mian)。等期房交(jiao)付(fu)、装(zhuang)修好后(hou)，业主再正式搬进去住，省去了(le)因为房屋(wu)交(jiao)易而要搬家的麻烦。
郑州则是(shi)先(xian)在两个区域进行试点，进而推广到全市八个区域全面(mian)实施。对二手(shou)住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了(le)20年。
这三(san)个典型城(cheng)市的首批成绩单(dan)也出炉(lu)了(le)：
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据介绍，各(ge)地国资首批收过来的二手(shou)住房主要是(shi)小户型，地段好，多(duo)半还有学位优势(shi)。
不(bu)仅可以(yi)交(jiao)由第三(san)方中介进行转租，获得(de)不(bu)错的租金收益，也能用作过渡的安(an)置房，给原住户或者附近(jin)的拆迁户居住。当(dang)然(ran)，转作保租房，以(yi)及(ji)和指定公司合作人才(cai)公寓，都是(shi)可行之道。
其实，很(hen)多(duo)地方国资早就在收购存量房，拿来做保租房。
印(yin)象中，保租房主要集中在一二线(xian)城(cheng)市，事实上越来越多(duo)的三(san)四线(xian)城(cheng)市，也在大步推动保租房建(jian)设工程(cheng)。
十(shi)四五期间，我国计(ji)划建(jian)设筹集保租房870万套，各(ge)地都存在保租房的指标压(ya)力(li)。因此(ci)，有些地方国资不(bu)仅自己掏钱建(jian)保租房，还直接从城(cheng)投手(shou)中收购现(xian)成的存量房，相应改造后(hou)转做保租房。
和“以(yi)旧换新”比(bi)起来，不(bu)需经过业主的置换，更直接省事，也免去了(le)重复建(jian)设，可以(yi)更快(kuai)投入使用。最(zui)直接的就是(shi)，提(ti)高了(le)闲置房产(chan)的利用率。
那么，收购的钱从哪里来？
去年年初，央行设立了(le)1000亿元的“租赁住房贷款支持计(ji)划”，定向投放给8个试点城(cheng)市批量收购存量房，用作保租房。而这8个城(cheng)市去年的住宅总销售额，合计(ji)有1万亿。1000亿相当(dang)于全年销售额的10%，真(zhen)不(bu)算少。
4个试点城(cheng)市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了(le)这种模式。
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计(ji)划收购的存量房套数超过16000套，重庆瞄准的是(shi)轨(gui)交(jiao)站点、产(chan)业园区、学校医(yi)院附近(jin)的存量房，面(mian)积以(yi)70平以(yi)下小户型为主。
要知道今年1月份，重庆主城(cheng)区商品(pin)房成交(jiao)量为8043套，这次就投放了(le)4207套，大概相当(dang)于半个月的成交(jiao)水平，数量也相当(dang)可以(yi)。
福州主要收购的也都是(shi)四城(cheng)区的优质(zhi)房源，要求建(jian)成年限短、地理位置优越、层次较(jiao)好。目前首批近(jin)8000套的收购目标，已(yi)对接落实了(le)近(jin)7000套，下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场，收购资金规模同样不(bu)能小觑。
福州和济南(nan)去年拿到的贷款额度，分别是(shi)4.88亿和4.6亿，今年青岛又拿到18.5亿，天津滨海新区更是(shi)落地资金达到19.18亿。
简单(dan)统计(ji)一下，首批收购存量房的贷款额度已(yi)超过了(le)47亿元。此(ci)外，湖州、邯郸，还有最(zui)近(jin)爆火的阿勒(le)泰等多(duo)个城(cheng)市也先(xian)后(hou)发布了(le)此(ci)类(lei)政策。
要注意的是(shi)上面(mian)谈到的置换和直接收购，都只针对商品(pin)房。
深(shen)圳今年2月还计(ji)划将本市的公寓类(lei)住房，打包申请“转型”为保租房。也就是(shi)说，国资对于保租房房源的解决方式比(bi)我们想象的多(duo)得(de)多(duo)。
除了(le)这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场。
聚焦(jiao)到一线(xian)城(cheng)市，上海、广州、深(shen)圳尽管都推出了(le)“以(yi)旧换新”活动，但(dan)活动本身给予购房者的优惠力(li)度并不(bu)大，国资也暂时还没有参与(yu)其中。
不(bu)过，由于一线(xian)城(cheng)市的市中心有很(hen)多(duo)老破小，改造难度较(jiao)大，一线(xian)国资更多(duo)是(shi)想办法盘活租房市场，进行统筹租赁。上海从去年10月开(kai)始，在部分区域试点了(le)“趸(dun)租”政策。
由国资的长租公寓——上海建(jian)信住房服务有限公司负责，也就是(shi)租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年，老人从市区搬到郊区的新房子里住。
目前，市区的7个区14个街道，以(yi)及(ji)郊区的6个新房项目投入到了(le)初步的试点中，试图同时解决了(le)老人养老，年轻人租赁以(yi)及(ji)近(jin)郊存量房源运(yun)营这三(san)大问题。
除了(le)市区的老破小之外，可以(yi)用来转租的房源还有很(hen)多(duo)种。深(shen)圳就盯上了(le)规模庞大的城(cheng)中村，进行“统租”。
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具体(ti)来看，深(shen)圳去年计(ji)划通过改造城(cheng)中村，筹集5.2万套保租房，特别成立了(le)微棠住房公司进行专职管理，在线(xian)下设立了(le)多(duo)个黄白色显眼(yan)的客服中心。
图源：宝安(an)日报
到今年年初，微棠公寓在租社区有36个，主要集中在龙(long)华区的几个街道。光(guang)元芬新村足足有90多(duo)栋统租房，房间总数非常多(duo)。
据一些租客反映，这种模式相比(bi)于之前的私人房东(dong)收费更为规范化，押金退还、水电燃气以(yi)及(ji)维修的费用都有保障，更不(bu)会(hui)随意涨价。
而且公共设施完善，增(zeng)加了(le)健身房、公共厨房、阅读区等。安(an)保措施也大大提(ti)升，除了(le)进出有门禁之外，还设置了(le)无(wu)死角监控以(yi)及(ji)固定的前台。
图源：深(shen)圳买房计(ji)划
最(zui)近(jin)为了(le)方便租户出行，微棠公寓还和深(shen)圳巴士合作推出了(le)“蓝海豚”小型巴士，开(kai)通了(le)地铁和产(chan)业园专线(xian)，C24线(xian)的首站就是(shi)逸秀微棠。通过统租的模式，让城(cheng)中村的居住环境不(bu)断改善，租户有保障，房东(dong)也有钱赚。
为什么国资要开(kai)始下场收存量房？
目前试点的一些城(cheng)市，像郑州、重庆等，前几年土地供应量堪称天量。郊区、新城(cheng)等待开(kai)发区域的新房库存数量比(bi)较(jiao)多(duo)，供应远(yuan)远(yuan)大于需求，存量新房去化周期漫长。
这时候各(ge)地政府及(ji)时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应，通过以(yi)旧换新、直接收购等多(duo)种手(shou)段，可以(yi)加快(kuai)存量房的去化。
而从居民(min)角度出发，有置换需求的业主，可以(yi)放心由国资兜底。从“先(xian)卖后(hou)买”，转变为“先(xian)买后(hou)卖”、“边买边卖”，尽快(kuai)实现(xian)自身的住房改善。
对租房群体(ti)来说，以(yi)往(wang)的保障房大多(duo)是(shi)建(jian)在一些偏远(yuan)地区。一线(xian)城(cheng)市的打工人，或许愿意牺牲通勤，住进郊区的保租房，三(san)四线(xian)城(cheng)市很(hen)难愿意选择此(ci)类(lei)保障房。
而现(xian)在，通过直接收购或者以(yi)旧换新等多(duo)种手(shou)段，地方政府能为租房者，提(ti)供更多(duo)城(cheng)区好地段的保租房，这就大大提(ti)升了(le)对务工人员(yuan)的吸引力(li)。提(ti)供充分的配套，为三(san)四线(xian)城(cheng)市留(liu)住人才(cai)，这样才(cai)能赢(ying)得(de)长期发展的机(ji)会(hui)。
总的来看，国资下场收购可以(yi)说是(shi)“一箭三(san)雕”。最(zui)明显的就是(shi)帮助当(dang)地去化，缓解还债压(ya)力(li)，还能提(ti)高闲置房产(chan)的利用率，满足居民(min)置换改善和租房的多(duo)种需求。
从各(ge)地披露的方案(an)，和试点以(yi)来的效果来看，我们可以(yi)肯定的是(shi)，未来还会(hui)有更多(duo)城(cheng)市的国资下场收购存量房，围绕当(dang)地居民(min)的真(zhen)实需求，采用不(bu)同机(ji)制，盘活存量房以(yi)及(ji)租房市场。
来源：真(zhen)叫卢俊 原标题《注意，国企开(kai)始下场收购存量房了(le)》