作 者 | 曹安浔
编 辑 | 周智宇
3月以来，楼市政策暖风频吹，一线城市“小(xiao)阳春”冒头，尤其是豪宅市场开始爆发，央企地产商中海地产也支棱起来了。
近日，中海以单日捞金(jin)近200亿(yi)元的成绩，掀起楼市久违的热(re)情(qing)。
上海传(chuan)统豪宅区新天地板块的中海·顺昌玖里(li)开盘当日，便实现196.53亿(yi)元的销售额，刷新了中国房地产开盘销售记录，取代(dai)2020年的深圳网红(hong)盘——华润城润玺一期花园(yuan)，成为(wei)新的全国住宅“盘王”。
在58安居客研究院院长张波看(kan)来，一二(er)手房价倒挂是这个盘热(re)销的根本原因。中海·顺昌玖里(li)备案(an)均价为(wei)17.2万元/平方米，而周边二(er)手房的成交价格都已经超过(guo)20万/平方米。
有熟悉上海楼市的业内人士补充道，项(xiang)目的地段好，另(ling)外操盘也不错。
中海·顺昌玖里(li)的热(re)销，给上海乃至全国楼市注入了一剂强(qiang)心针。
易居研究院研究总监严跃进表示，该(gai)项(xiang)目是今年房地产市场复苏(su)的一个重要事件和信号，有“春江水暖鸭先(xian)知”的意味。这也代(dai)表一些(xie)新的购房资金(jin)正(zheng)加快且坚定进入大城市或超大城市豪宅市场，利于改善市场预期。
对于中海而言，项(xiang)目的表现也显示出其穿越周期的韧(ren)性。
一直以来，中海都聚焦在一二(er)线城市，做核(he)心地段的改善型项(xiang)目。
身处(chu)市场下行期，核(he)心城市、核(he)心地段优质资产的价值得到空前(qian)凸显。因此，在大部分房企业绩滑坡(po)之际，中海能够(gou)稳中有进，并反映(ying)到财(cai)报上。
财(cai)报显示，2023年，中海地产合约物业销售额同比增长5.1%至3098.1亿(yi)元；实现收入2025.2亿(yi)元，同比上升(sheng)12.3%；股东应占溢利256.1亿(yi)元，同比上升(sheng)10.1%。
到今年3月，中海表现稳健，实现全口(kou)径销售金(jin)额约为(wei)412.11亿(yi)元，销售面积约为(wei)103.52万平方米。
中国海外发展行政总裁张智超表示，中海坚持核(he)心城市的布局使(shi)得项(xiang)目销售去化与回报都非常理想，结(jie)算(suan)毛利率、结(jie)算(suan)净利润率都名列前(qian)茅。
在保持千亿(yi)购地的扩张态势(shi)之余，中海还实现了较低的负债和充裕的现金(jin)流。
截至2023年年末，中海净负债率为(wei)38.7%，同比下降4.2个百分点，为(wei)最安全的房企之一，在手现金(jin)1056.3亿(yi)元，年内加权(quan)平均融资成本仅(jin)为(wei)3.55%。
不过(guo)，中海也受到房地产大势(shi)的影响，2023年归属股东净利润率为(wei)12.6%，相(xiang)比2022年的13.5%微跌。
虽(sui)然房地产市场已经回不到过(guo)去烈火烹油、遍地是金(jin)的好时候(hou)，但对于部分房企而言，依然有潜力(li)可以挖掘。
中海上海豪宅的热(re)销表明，核(he)心地段的优质产品依然有广阔市场。这是行业的机遇所在，房企应继续坚持做好投(tou)拓，做好产品。
张智超算(suan)了一笔账，目前(qian)中海主力(li)布局的市场大约有 5.5 万亿(yi)- 6 万亿(yi)的市场容量，对标成熟发达市场，美(mei)国和英(ying)国 TOP3开发商的市占率可达到 22-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势(shi)。但目前(qian)，国内 TOP3 的市占率还不到 10%。
因此，张智超认为(wei)，作为(wei)龙头公(gong)司，中海的市占率还有很(hen)大的提升(sheng)空间。
中国海外发展主席颜建国也显露了进取之心，称2024年中海的可售货值行业领(ling)先(xian)，货量结(jie)构优异(yi)，合约物业销售额有望稳中有升(sheng)。
同时，近两年，中海商业项(xiang)目加速入市，2024年商业物业收入有望实现 25%的增长目标。
乐观地来看(kan)，对于行业而言，业绩逆市向好、势(shi)头强(qiang)劲(jin)的中海已经成了支撑房企同行们(men)前(qian)进的“主心骨”。
颜建国预测道，经济长期向好的趋势(shi)没有改变(bian)，行业调控政策已经逐(zhu)步退出，金(jin)融支持力(li)度(du)持续加大，后续政策支持将更加积极、有力(li)。
接下来，在支持力(li)度(du)不断(duan)加大的房地产政策扶持下，市场也有望早日企稳回升(sheng)。
届时，中海、保利、华润、龙湖、金(jin)地等头部房企，与融创等努力(li)自救的出险房企都将苦尽甘来，翻(fan)开发展的新篇章。