深圳楼市的主流市场(chang)基本围是绕着住宅(zhai)的。
但住宅(zhai)的情(qing)况大多(duo)只能反映表面的供求关系(xi)，更深层次的趋势和变化，需(xu)要观(guan)测的则是写(xie)字楼。
因为写(xie)字楼作为企业经营的测温器，环境热的时候，出租率高，租金也会被拉升，但环境不景气的时候，空置率就会变高，租金也会随之被拉低。
最(zui)近随着专注做写(xie)字楼业务的机构第一太平戴维斯发布最(zui)新的写(xie)字楼观(guan)测数据，深圳写(xie)字楼空置率登上了热榜(bang)。
根据第一太平戴维斯监测数据，截至2024年一季(ji)度末，深圳甲级写(xie)字楼总存量(liang)扩(kuo)张至1122.8万平方米，平均空置率呈结构性(xing)上升，环比(bi)上升1.7个百分点、同比(bi)上升6.2个百分点至30.6%，突(tu)破了历史数据，再创新高。
而2020年一季(ji)度，深圳写(xie)字楼这项数据为26.2%，甲级写(xie)字楼总存量(liang)为738万平方米。
写(xie)字楼租金方面，2024年一季(ji)度深圳全市租金指数环比(bi)下降1.8%、同比(bi)下降6.7%，平均租金降至人民币每平方米每月163.9元。
而2020年一季(ji)度深圳全市平均租为人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比(bi)下跌1.6％。
虽然放(fang)在全国层面来看，深圳的写(xie)字楼空置率不算是最(zui)高的。
但时间拉长来看，相比(bi)2020年写(xie)字楼的供应总量(liang)已经创新高，空置率也创新高，租金还一路下探，几乎(hu)回(hui)到(dao)了2011年第二季(ji)度之前（2011年第二季(ji)度平均租金水平为168.4元/平方米/月）。
而四个一线城市中，深圳还是唯一一个空置率超过30%的城市。
一般而言，行业内认为，写(xie)字楼空置率维持在10%～20%区间是相对比(bi)较合理的，20%是一道警(jing)戒线，如果空置率超过这个红线，则可能会过剩。
但如果是超过30%，就属于比(bi)较明显的过剩了。
这就意味着，深圳的写(xie)字楼已经明显供大于求。
造成这样的局面，相信不用多(duo)说，很(hen)多(duo)人也能明白(bai)其中的原因。
但更重要的是，写(xie)字楼这些年供应量(liang)呈井喷(pen)的状态。
2015年之后，深圳的写(xie)字楼如同雨后春笋一般冒出来。
在2021全年空置率上升的情(qing)况下，深圳在2023年又进入新一轮的供应高峰。
这对很(hen)多(duo)持有写(xie)字楼物(wu)业的业主而言，如今面临的困局就不言而喻了。
不仅租金这些年无法(fa)持续增长，就连写(xie)字楼的价格也进一步缩水。
相比(bi)写(xie)字楼的高峰价格，如今的写(xie)字楼物(wu)业价格已经明显便宜(yi)了不少。
根据CAIC监测数据显示，2024年Q1深圳商办销售市场(chang)成交均价38858元/㎡，同比(bi)下降36.7%。
这个成交均价水平，几乎(hu)和2018年Q3持平。而2021年Q3深圳商办销售市场(chang)成交均价为56207元/㎡，环比(bi)下跌4%。
所以(yi)可以(yi)看到(dao)，对于前几年高位配置高档写(xie)字楼的业主而言，写(xie)字楼的价格水平已经回(hui)到(dao)很(hen)多(duo)年前。
面对这样的变化，急售转让的写(xie)字楼也越来越常见。
比(bi)如去年前海的高端写(xie)字楼业主低价抛(pao)售前海信利康大厦一套239㎡的房源，原登记价2016万，报(bao)价1100万，单价算下来4.6万/㎡。
比(bi)如去年9月，中介挂出一套前海宝中卓越写(xie)字楼原价1137万，报(bao)价766万。
比(bi)如今年4月壹方中心玖誉一套220.04平房源，报(bao)价直接低于同户型(xing)成交价700万。
再比(bi)如福田(tian)香蜜湖时代(dai)科技大厦中介挂出整层写(xie)字楼，房产证面积3171.3平，14本证实际销售单价报(bao)价2.7万/平，还是实收。
基本上，已经随处可见低价出售的写(xie)字楼房源。
所以(yi)，眼下的写(xie)字楼是租也不好租，卖也不好卖。
这对接下来继续入市的写(xie)字楼而言，无疑是巨大的压力。
因为在所有物(wu)业类型(xing)里，住宅(zhai)、公寓、商铺、写(xie)字楼等等，写(xie)字楼已经是最(zui)难卖、库存最(zui)难消(xiao)化的了。
而深圳肉眼可见，不乏卖了很(hen)多(duo)年都依旧没卖完的写(xie)字楼。
比(bi)如蛇口的写(xie)字楼、比(bi)如福田(tian)的写(xie)字楼，甚至前海的写(xie)字楼，依旧存在不少早早就已经发售了的一手公寓或者办公室产品。
最(zui)近，深超总也即将迎(ying)来首个竣备的办公楼神州数码创新中心。
作为深超总的重量(liang)级项目，市场(chang)给予了一定的期望，甚至神州数码创新中心的开工(gong)、竣工(gong)等都备受关注。
而神州数码本身，也将项目写(xie)进了年度报(bao)表。
并且公司投资性(xing)房地产项目由2021年末的约2.13亿元，增加到(dao)2023年末的约48.45亿元。
（来源：神州数码2021年—2023年财(cai)务报(bao)告(gao)）
但对于这个项目，在被评估(gu)公司评估(gu)减值的情(qing)况下，神州数码似乎(hu)另有考量(liang)。
因为作为神州数码的重要投资性(xing)房地产项目，被调整过会计科目金额(e)。
2023年神州数码将项目部分用途(tu)由对外出租改为自用，而相关的金额(e)则从(cong)投资性(xing)房地产转出（约4.21亿元），转成固定资产和无形资产。
而投资性(xing)房地产目的是为赚取市场(chang)租金或资本增值。
这就意味着，面对写(xie)字楼的市场(chang)变动，公司对投资性(xing)房地产的处置，特别是重点项目都格外小心谨慎。
但是无论怎么(me)说，在当前的环境下，普通人甚至是公司，在写(xie)字楼面前，想要继续谋利是越来越困难了。
作者|醉酒大鲨鱼