设立3000亿元保障(zhang)性住房再(zai)贷款，降(jiang)低全国层(ceng)面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层(ceng)面个人住房贷款利率政策下(xia)限……近(jin)期，中国人民银(yin)行、国家金(jin)融监督管理总局发布多项支持(chi)房地产的金(jin)融举措，全国绝大多数城市快速跟进(jin)落(luo)实，多个一线城市调整优化限购政策和住房信贷政策，共同打好优化住房金(jin)融政策组合拳。相(xiang)关金(jin)融政策将给市场带来怎样(yang)的影响？怎样(yang)适应我(wo)国房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，促进(jin)房地产市场平稳健康发展？记者采访了(le)相(xiang)关部门(men)和专家。
有效减轻购房者负担，提振房地产市场需(xu)求
5月17日(ri)，中国人民银(yin)行、国家金(jin)融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降(jiang)至不低于15%和不低于25%。中国人民银(yin)行同日(ri)宣布，取消全国层(ceng)面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下(xia)限，并下(xia)调个人住房公积金(jin)贷款利率。
“最低首付比例优化后，可降(jiang)低居民购房门(men)槛(kan)，有助于提振住房消费。”中国人民银(yin)行副行长陶玲表示，此次将全国层(ceng)面的首套房贷最低首付比例从20%降(jiang)至15%、二套房贷最低首付比例从30%降(jiang)至25%后，城市政府仍(reng)可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下(xia)限基础上，商业银(yin)行可根据客户风险状况自主决定具体(ti)的首付比例。
相(xiang)关金(jin)融举措发布后，湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应，宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下(xia)限，同时取消房贷利率政策下(xia)限。近(jin)期，政策落(luo)地城市进(jin)一步扩(kuo)围，上海、广州、深圳等一线城市发布了(le)最新的房地产金(jin)融政策。有关部门(men)的统计数据显(xian)示，除北京、上海、深圳外，全国其他城市均已明确执(zhi)行15%首套房首付比例，并明确取消房贷利率下(xia)限，新一轮房地产金(jin)融政策基本落(luo)地。
银(yin)行是落(luo)地执(zhi)行的重(zhong)要一环。5月28日(ri)深圳宣布调整住房信贷政策，中国农业银(yin)行深圳市分行第一时间推动政策落(luo)地，首批执(zhi)行新政策的房贷5月底已放款完毕。5年期以上首套、二套房贷实际执(zhi)行利率分别为3.5%、3.9%，均较此前下(xia)降(jiang)35个基点。“此次调整有利于降(jiang)低居民家庭(ting)购房门(men)槛(kan)，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需(xu)求和多样(yang)化改善性住房需(xu)求。”中国农业银(yin)行深圳市分行相(xiang)关负责人表示。
据测算，上海的二套房商贷利率从4.25%（非差异化地区）降(jiang)低到3.9%后，按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，利息总支出可减少约(yue)7.3万元。
记者了(le)解到，随着相(xiang)关金(jin)融政策落(luo)地实施，近(jin)期，多地楼市热度有所回升，房产销售和中介(jie)机(ji)构的看房量、咨询量、下(xia)单(dan)成交量均有明显(xian)增长。杭州贝壳研究(jiu)院(yuan)监测的数据显(xian)示，相(xiang)关政策推出后的5月18日(ri)至27日(ri)，杭州二手房咨询量较4月份日(ri)均增长20.3%，带看量日(ri)均增长29.7%，下(xia)定量日(ri)均增长41.3%。
“从首付款比例、房贷利率两个方面对住房金(jin)融政策进(jin)行调整，有利于降(jiang)低购房门(men)槛(kan)，减轻居民住房消费负担。”浙江工业大学中国住房和房地产研究(jiu)院(yuan)院(yuan)长虞晓芬说(shuo)。
创设结构性货币政策工具，推动已建(jian)成商品(pin)房去库存
为落(luo)实4月30日(ri)中共中央政治(zhi)局会议精神，消化存量房产和优化增量住房，中国人民银(yin)行近(jin)日(ri)宣布，拟设立3000亿元保障(zhang)性住房再(zai)贷款，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银(yin)行提供低成本再(zai)贷款资金(jin)，激(ji)励21家全国性银(yin)行机(ji)构按照市场化原则(ze)，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持(chi)以合理价格收购已建(jian)成未(wei)出售的商品(pin)房，用作配售型或配租型保障(zhang)性住房。
据悉，保障(zhang)性住房再(zai)贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银(yin)行、政策性银(yin)行、国有商业银(yin)行、邮政储蓄银(yin)行、股份制商业银(yin)行等21家全国性银(yin)行。银(yin)行按照自主决策、风险自担原则(ze)发放贷款。中国人民银(yin)行按照贷款本金(jin)的60%发放再(zai)贷款，可带动银(yin)行贷款5000亿元。
城市政府根据当地保障(zhang)性住房需(xu)求、商品(pin)房库存水平等因素(su)，自主决定是否参与。符合保障(zhang)条件的工薪群体(ti)自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体(ti)平等协商，自主决定是否出售。21家银(yin)行按照风险自担、商业可持(chi)续原则(ze)，自主决策是否向收购主体(ti)发放贷款。
“所收购的商品(pin)房严格限定为房地产企业已建(jian)成未(wei)出售的商品(pin)房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障(zhang)性住房是用于满足工薪收入群体(ti)刚性住房需(xu)求的原则(ze)，严格把握(wo)所收购商品(pin)房的户型和面积标准。”陶玲表示，这项政策是中国人民银(yin)行为支持(chi)构建(jian)房地产发展新模式出台的重(zhong)要举措，有利于通过市场化方式实现多重(zhong)目标。一是加快存量商品(pin)房去库存。地方国有企业在银(yin)行支持(chi)下(xia)，市场化参与收购已建(jian)成未(wei)出售商品(pin)房，可以推动商品(pin)房市场去库存。二是加快保障(zhang)性住房供给。收购后的商品(pin)房用作配售型或配租型保障(zhang)性住房，能够更好满足工薪收入群体(ti)的住房需(xu)求。三是助力保交楼和“白名单(dan)”机(ji)制。房地产企业出售已建(jian)成商品(pin)房后，回笼资金(jin)可用于在建(jian)项目续建(jian)，改善房企的资金(jin)状况。
招联首席研究(jiu)员董希淼表示，设立3000亿元保障(zhang)性住房再(zai)贷款后，中国人民银(yin)行按照贷款本金(jin)60%发放再(zai)贷款。金(jin)融机(ji)构根据地方国企申请(qing)，自主决策发放贷款，发放贷款后向中国人民银(yin)行申请(qing)再(zai)贷款。
中国人民银(yin)行明确要求，城市政府选定地方国有企业作为收购主体(ti)，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银(yin)行授信要求和授信空间，收购后迅(xun)速配售或租赁。