尽管整个房(fang)地产行业仍然处在周(zhou)期(qi)底部，但政(zheng)策释(shi)放的积极信号已然出现，市场情绪升温在即。站在当下来看，房(fang)地产行业过去(qu)经(jing)历至暗时刻，仍不乏优质的房(fang)企，扛住了压力，凭(ping)借独特的商(shang)业模式、良(liang)好的经(jing)营管理，保持了韧性(xing)生长。
近(jin)日，新城(cheng)控股(601155.SH)交出2023年业绩报告。数据显示，2023年，公司实现营收1191.7亿(yi)元，同比增长3.22%，实现归母净利润7.4亿(yi)元，在行业深度调整之际，新城(cheng)控股保持正向盈利。
1· 稳(wen)健的财务基本面，持续夯实双轮驱动(dong)战略优势
从新城(cheng)控股交出的这份年度成绩单来看，有如下两个核心(xin)亮点值得关注(zhu)。
其一，公司财务基本面呈现出稳(wen)健的态势，经(jing)营安全性(xing)持续得到巩固(gu)。
一方面，新城(cheng)控股现金流管理表现出色，为公司稳(wen)健经(jing)营提供(gong)了坚实支(zhi)撑。
从经(jing)营层面来看，过去(qu)一年，新城(cheng)控股在保持去(qu)化(hua)的同时，回款率持续维持在高位。2023年实现回款金额812亿(yi)元，回款率107%，位居行业前列(lie)。销售回款方面的良(liang)好表现，有力保障了公司的资(zi)金流动(dong)性(xing)和运(yun)营稳(wen)定性(xing)。
与此同时，公司在手现金充裕，截至2023年末，新城(cheng)控股在手现金余额达190亿(yi)元。公司经(jing)营性(xing)现金流净额达102亿(yi)元，经(jing)营性(xing)现金流已连续6年为正。
另一方面，公司持续取得融资(zi)突破，有息负(fu)债规模保持在低位，债务结构不断优化(hua)，融资(zi)成本有效下降。
过去(qu)一年，公司积极偿债，确保每一笔债务提前或到期(qi)偿付。如期(qi)偿还境内外公开市场债券共计107.45亿(yi)元。债务规模有所下降，债务结构持续优化(hua)。截至2023年底，公司有息负(fu)债规模571亿(yi)元，同比压降142亿(yi)元；合联营权益有息负(fu)债降至52.08亿(yi)元。
公司在融资(zi)端持续保持畅通，年内成功发(fa)行多笔债券，有效降低了财务成本，增强了财务安全性(xing)。过去(qu)一年，公司平均融资(zi)成本为6.2%，较2022年末下降32个基点。
值得一提的是，公司在各大银行等金融机构的资(zi)信状况(kuang)维持良(liang)好，为其提供(gong)了强大的资(zi)金支(zhi)持和灵活运(yun)作的空间(jian)。截至2023年末，新城(cheng)控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1090亿(yi)元，其中(zhong)已使用授信281亿(yi)元，仍有充裕的未使用授信额度可供(gong)利用。
其二，双轮驱动(dong)战略优势持续凸显，商(shang)管业绩贡献度进一步提升。
新城(cheng)控股始终坚持"住宅+商(shang)业"双轮驱动(dong)的运(yun)作模式，公司在夯实开发(fa)业务基本盘的同时，持续发(fa)力商(shang)业管理，取得了显著的成果。
2023年新城(cheng)控股实现商(shang)业运(yun)营总收入达113.24亿(yi)元，同比增长13.17%，对业绩贡献进一步提高。
过去(qu)一年，公司新开业22个吾悦广场，在行业中(zhong)位居前列(lie)。截至23年底，公司已开业吾悦广场数量达161座，平均出租率96.48%。截至期(qi)末，公司已在全国(guo)布局198座吾悦广场。
不论是从已开业项目的成绩还是委(wei)托管理的成绩都能够看到，公司在商(shang)管领域强大的招商(shang)运(yun)营能力和商(shang)管输出能力。基于此，商(shang)业板块持续为公司贡献利润增量，为公司带来了稳(wen)定的现金流，不断助(zhu)力公司穿越(yue)周(zhou)期(qi)。
2· 审(shen)视新城(cheng)控股价值重估的四大切面
站在当下深入探讨新城(cheng)控股的价值机遇，如下四个关键切面值得深入探讨。
a· 行业修复预期(qi)
在当前房(fang)地产行业的调整期(qi)，市场对于行业未来的走向存(cun)在一定的不确定性(xing)。然而，一些迹象正表明房(fang)地产行业有望(wang)迎来好转。
随着(zhe)政(zheng)策支(zhi)持的力度逐渐增强，围绕供(gong)需两端助(zhu)力行业健康平稳(wen)发(fa)展，与此同时，经(jing)济环境也在逐步改善之中(zhong)，地产板块估值见底，都将支(zhi)持行业迈向新的拐点。
此前浙商(shang)证券研报观点即指出，当前地产板块下行空间(jian)有限(xian)，2024年"低估值+预期(qi)差"会持续推动(dong)地产板块估值修复。
b· 公司稳(wen)健的经(jing)营实力获持续验证
从公司在行业底谷阶段中(zhong)的表现，不难看到新城(cheng)控股展现出了持续稳(wen)健的经(jing)营实力，具备穿越(yue)行业及市场周(zhou)期(qi)的特质。
基于这一能力，不仅有助(zhu)于增强市场投资(zi)者对公司的信心(xin)，同时随着(zhe)行业的困境好转，其安全底座、行业领先优势也将得到加(jia)固(gu)。凭(ping)借扎实的基本面和强大的核心(xin)竞争(zheng)力，新城(cheng)控股有望(wang)在新的行业发(fa)展周(zhou)期(qi)中(zhong)继续脱颖而出。
c· 短期(qi)业绩与长期(qi)成长性(xing)具备看点
从地产开发(fa)业务来看，新城(cheng)控股在短期(qi)和长期(qi)均展现出了不俗的成长潜(qian)力。
一方面，公司拥有丰富的优质土储，截至2023年末，新城(cheng)控股可售土地储备3884万方，其中(zhong)一二线(xian)城(cheng)市占比40%、长三(san)角三(san)四线(xian)城(cheng)市占比21%。这一庞(pang)大的土地储备为公司未来持续的发(fa)展提供(gong)了有力支(zhi)持。
另一方面，公司待结转资(zi)源(yuan)丰富。过去(qu)的2023年新城(cheng)控股实现合同销售金额759.83亿(yi)元，合同销售面积968.78万平方米(mi)。截至2023年末，公司已售未结转面积2170.12万方(含(han)合联营项目)，充足(zu)的未结资(zi)源(yuan)为新一年的业绩提供(gong)了扎实保障。
从商(shang)管运(yun)营层面来看，历经(jing)十五载的深耕经(jing)验，公司商(shang)业板块持续兑现成长，成为公司的第二增长曲线(xian)，夯实公司整体的经(jing)营发(fa)展。展望(wang)未来，随着(zhe)战略纵深持续推进，板块业务的不断扩张以及运(yun)营能力的持续挖潜(qian)，该业务板块还将为公司未来的增长打开更(geng)大的想象空间(jian)。
值得一提的是，在去(qu)年10月新商(shang)会期(qi)间(jian)，新城(cheng)控股还正式发(fa)布"深度运(yun)营策略"，聚焦吾悦广场服务能力和经(jing)营坪效的进一步提升，实现吾悦广场更(geng)大价值。
短期(qi)来看，公司2024年预计新开业吾悦广场12座(包含(han)委(wei)托管理在营项目)，2024年商(shang)业运(yun)营总收入目标125亿(yi)元，较2023年实现的商(shang)业运(yun)营收入提高10.39%。依循这一规划，也已看到公司清晰的业绩成长路径(jing)。
d· 双轮驱动(dong)模式下的价值重塑
新城(cheng)控股采取了双轮驱动(dong)的战略模式，在房(fang)地产开发(fa)和商(shang)业运(yun)营两个领域均取得了良(liang)好的成绩。
这种模式下，公司不仅可以通过房(fang)地产开发(fa)获取稳(wen)定的销售收入，还可以通过商(shang)业运(yun)营获得稳(wen)定的租金收入和物业管理费收入。
与此同时，新城(cheng)控股在商(shang)管方面也展现了高毛利率水平，财报显示，2023年，公司物业出租及管理毛利率达到了69.90%。不难预期(qi)，随着(zhe)这一板块体量的持续扩大，后续也将不断增厚公司在利润端的表现。
基于这一具有稳(wen)定现金流特征的业务板块的优异表现，公司也将有效降低整体经(jing)营风险(xian)，提升盈利能力和持续发(fa)展能力。
相较于传统地产开发(fa)企业，公司的这一模式也将更(geng)具备安全性(xing)与穿越(yue)周(zhou)期(qi)的实力，拥有获得市场溢价乃至估值重塑的基础。
3· 结语
随着(zhe)财报的发(fa)布，新城(cheng)控股获得了一众机构的看好。
其中(zhong)，银河(he)证券研报指出，公司已售未结资(zi)源(yuan)充足(zu)，业绩提前锁(suo)定；商(shang)业运(yun)营持续增长，双轮驱动(dong)支(zhi)撑公司收入；公司经(jing)营良(liang)好，融资(zi)保持通畅。维持公司"推荐"评级。
方正证券研报观点认为，公司在回款方面成效显着(zhe)，已售未结资(zi)源(yuan)丰富，商(shang)业输出能力不断提升。首次覆盖给予"推荐"评级。
平安证券提到，公司商(shang)业地产运(yun)营良(liang)好，"住宅+商(shang)业"双轮驱动(dong)模式仍有望(wang)为后续发(fa)展保驾护航(hang)，维持"推荐"评级。
东吴证券观点则表示，新城(cheng)控股采取了轻重并举的策略，聚焦高能级城(cheng)市，商(shang)业运(yun)营稳(wen)健。作为优质民企，公司的融资(zi)环境有所改善，看好其中(zhong)长期(qi)发(fa)展，维持"买入"评级。
从各大机构对新城(cheng)控股的看好逻辑来看，一方面，其普(pu)遍认可公司双轮驱动(dong)的战略模式，认为这将为公司提供(gong)稳(wen)定的收入来源(yuan)和盈利增长空间(jian)。与此同时，其也高度看好公司的资(zi)源(yuan)储备和商(shang)业输出能力，特别是对于已售未结资(zi)源(yuan)的丰富程度以及商(shang)业运(yun)营的持续增长表现表示信心(xin)。此外，各机构也对公司的财务状况(kuang)和融资(zi)环境持乐观态度，认为新城(cheng)控股有能力应对挑战并保持稳(wen)健发(fa)展。
透过市场专业机构的视角，也足(zu)以看到，新城(cheng)控股具备良(liang)好的经(jing)营基础和业绩成长潜(qian)力，未来伴随行业逐步回暖，在新的市场周(zhou)期(qi)中(zhong)，相信公司也将获得更(geng)优异的表现。