在房地(di)产市场，公摊面积、得(de)房率等话题曾被热议(yi)。最近一(yi)段时间，许多城市推出(chu)的楼市新政出(chu)现“新风向”，针对住宅用地(di)的计容面积和公摊提出(chu)新规。
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取消公摊面积？广东一(yi)城，最新发文
昨天（5月15日(ri)），深圳市政府官网显示(shi)，据《深圳特区报》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日(ri)正式发布，修订内容包括备受市民关注的减(jian)少住宅公摊面积、有效提高得(de)房率、住宅和宿舍实行150米限高等内容。
目前，已办(ban)理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件(jian)核(he)实的建设工(gong)程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在主管部门指导下依据新版规则实施。
深圳市建筑设计规则迎来重大修订
南都·湾财社记者了(le)解到，《深圳市建筑设计规则》自2014年发布以来，先后4次修订。
本次修订的亮(liang)点主要包括：优化了(le)城市公共通道、架空绿化/休闲等核(he)增空间要求，增加(jia)了(le)社区体育活动场地(di)附属设施、防(fang)坠落设施等核(he)增功能；结合高密(mi)度、高容量发展下的城市建筑现状(zhuang)及设计创新，优化了(le)绿化覆盖(gai)率、建筑覆盖(gai)率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简(jian)化凹槽、室外(wai)透(tou)空等条款；结合工(gong)业上楼等新的建筑功能要求，调整了(le)厂房、仓(cang)库、物流(liu)建筑的层高、盘道核(he)增等管控要求；结合轨道交通的快速发展状(zhuang)况，新增了(le)城市轨道车辆基地(di)上盖(gai)综合开发要求，调整了(le)地(di)下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式；结合地(di)下空间的大量开发建设，注重站城一(yi)体化及地(di)上地(di)下复(fu)合开发；加(jia)强建筑风貌管控，优化建筑立(li)面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求等。
值得(de)一(yi)提的是，本次修订增加(jia)了(le)“计一(yi)半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应(ying)全部计入规定(ding)建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定(ding)建面。而在满足条件(jian)下可不计入建筑面积的凸窗(chuang)，修订后进深也由(you)0.6m增加(jia)至0.8m，“飘窗(chuang)”面积将可加(jia)大一(yi)圈。
而过去计入“公摊”面积的两大部分，设计规则修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着(zhe)，住宅的公摊面积将减(jian)少，得(de)房率可有效提高。
另外(wai)，2024版《深圳市建筑设计规则》还进行了(le)“限高”，即新型产业用地(di)（M0）中主导用途的建筑高度不得(de)超过250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密(mi)度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低(di)容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅(shu)、别墅(shu)等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。
多地(di)出(chu)台楼市支持政策
今年以来，深圳已出(chu)台多项楼市政策支持楼市。
据深圳市住房和建设局此前发布的《关于进一(yi)步优化房地(di)产政策的通知》，对非本市户(hu)籍居民家庭及成年单身人士（含离(li)异）的购房限制进行了(le)调整，限购1套住房，并在特定(ding)区域内将个人所得(de)税、社会保险的缴交年限要求由(you)3年调整为1年。
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这些人可再买1套房！刚刚，深圳发文
业内人士分析，2024版《深圳市建筑设计规则》的实施，预计将促进经济(ji)、社会和环境的可持续发展，特别是在住宅品质和人居环境方面带来显著提升。深圳市的这一(yi)探索(suo)体现了(le)从好房子到好小区、从好社区到好城区的全空间尺度、全生命(ming)周期设计管理的努力。新规的推行，有望使住宅户(hu)型设计更加(jia)贴近市民的生活需求，提供更多具有生活气息、受欢迎的大阳台等设计。
值得(de)一(yi)提的是，近期广东多城也推出(chu)了(le)类似楼市新政，鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。
4月30日(ri)，肇庆出(chu)台了(le)《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价(jia)宣传销售的通知》，明确表(biao)示(shi)，从2024年5月1日(ri)起(qi)，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价(jia)宣传销售。
5月13日(ri)，佛山、惠(hui)州同日(ri)推出(chu)新政，引导房企提升房屋实用率。其中，佛山市提高了(le)住宅套内阳台的“折半”计容面积上限，取消了(le)对单个阳台的进深和面积限制；惠(hui)州市则鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户(hu)属空中花园，其中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。
将加(jia)速释放本地(di)改善需求
广东省(sheng)城规院住房政策研究中心首(shou)席研究员李宇嘉认为，这些政策调整的本质是通过增加(jia)套内面积、实际使用面积，降低(di)单位购房价(jia)格和成本，从而变相降低(di)房价(jia)，提升购房者的积极性。同时，这也有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞(jing)争力，加(jia)速释放本地(di)的改善需求。
李宇嘉指出(chu)，这些调整是为了(le)回应(ying)及落实中央(yang)政治(zhi)局会议(yi)提出(chu)的“优化增量”，提高增量供应(ying)的有效性，降低(di)供地(di)成本，更好匹配需求端，引导房企提升房屋实用率。
中指研究院研究副总(zong)监徐跃进则提到，相比于是否取消公摊面积，大家更应(ying)该关注公摊面积的透(tou)明化和收益分配问题。业主应(ying)该清楚的知道都有哪些公摊面积，并且，在公摊面积上所产生的收益，应(ying)该在开发商、业主和物业之间进行合理分配。
“总(zong)体而言，计价(jia)方式的变化对房价(jia)的影响是较小的，但(dan)按套内面积计价(jia)有利于购房者更直(zhi)观地(di)了(le)解实际价(jia)格，有利于减(jian)少信息不对称(cheng)所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一(yi)步规范，预计后续将有更多城市跟进出(chu)台相关规定(ding)。”徐跃进说(shuo)道。
综合而言，深圳市的新规则和佛山市、惠(hui)州市的楼市新政，都是对当(dang)前房地(di)产市场的积极回应(ying)，旨在通过政策调整，促进房地(di)产市场的平稳健康发展，提高居民的居住品质，同时也为开发商提供了(le)更多的发展空间和机会。这些措施预计将对整个粤港澳大湾区的房地(di)产市场产生积极影响，推动区域内的城市建设和经济(ji)发展。
南方都市报（nddaily）、N视频报道
南都·湾财社记者 孙(sun)阳
封面为南都资料图
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