近日，新京报记者从北京市西城区人民法院获悉了一起民事纠纷案。该案中，租客绕过(guo)中介，私(si)下与房东达成租房协(xie)议，中介起诉租客要求支付佣(yong)金，获法院部(bu)分支持。
看完房后私(si)下成交，租客被中介起诉
据了解，2019年5月，宋(song)先生想要租赁(lin)房屋经营餐饮，于是托(tuo)中介小张寻找房源。小张表示，自己带宋(song)先生看房过(guo)程中，双方签订了《看房确(que)认书》，约定小张向宋(song)先生提供三套房源，并(bing)撮合宋(song)先生与出租人达成租赁(lin)意向，协(xie)助其(qi)签订房屋租赁(lin)合同后，宋(song)先生应向小张支付月租金的100%作为佣(yong)金，另约定，不论宋(song)先生以何种方式与出租人私(si)下成交，均视为小张完成了中介服务，宋(song)先生应向小张支付月租金的100%作为佣(yong)金。
宋(song)先生在看完多处房源后，与出租人私(si)下成交、签订房屋租赁(lin)合同，并(bing)拒绝(jue)向小张支付佣(yong)金。小张起诉到法院，索要房屋租赁(lin)合同约定月租金的100%（即333333元）作为佣(yong)金。
法院经审理认为，从内容上看，《看房确(que)认书》系小张与宋(song)先生之间签订的中介合同。但(dan)是经宋(song)先生申(shen)请(qing)法院委托(tuo)笔迹鉴定，鉴定意见未认定宋(song)先生签字，法院只能将其(qi)视为“未签订”中介合同。
法院认为，虽然“未签订”中介合同，但(dan)是可以认定宋(song)先生存(cun)在“跳单”行为。小张为宋(song)先生介绍房源、带看房屋，宋(song)先生最终(zhong)与出租方签订了房屋租赁(lin)合同，小张与宋(song)先生之间存(cun)在事实上的中介服务关系，宋(song)先生避开小张私(si)下与出租方交易的行为不符合诚信原则、公平原则，根据《民法典》第965条规定，委托(tuo)人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机(ji)会或者媒(mei)介服务，绕开中介人直(zhi)接订立(li)合同的，应当(dang)向中介人支付报酬。
未约定或约定不明确(que)，中介佣(yong)金金额该如何确(que)定？
但(dan)由于“未签订”中介合同，不能直(zhi)接适用《看房确(que)认书》约定的佣(yong)金金额，可以参考(kao)《民法典》第963条规定，如果对(dui)中介人的报酬没有约定或者约定不明确(que)，应根据中介人的劳务合理确(que)定。此案中，小张介绍宋(song)先生与出租人认识(shi)，提供了交易机(ji)会，三方进行过(guo)一次(ci)面谈，之后小张在微信中询问宋(song)先生交易进度(du)，小张并(bing)未参与合同签订磋商的重要过(guo)程，故小张对(dui)交易达成的参与度(du)比例(li)较低(di)，相应的中介费(fei)标准亦应较低(di)。同时考(kao)虑宋(song)先生“跳单”行为的不可提倡性，酌情在较低(di)标准的基础上适当(dang)上调中介费(fei)标准。综合本案实际情况，法院酌情确(que)定由宋(song)先生支付小张佣(yong)金5万元。
法官表示，对(dui)于“未签订”中介合同而实际进行了中介服务的，法院对(dui)于应当(dang)支付佣(yong)金金额的确(que)定通(tong)常会考(kao)虑如下因素(su)：一是根据中介方为中介活动付出的劳动量(liang)确(que)定。付出的劳务量(liang)越大，报酬自然也应越多。如中介方促成交易参与度(du)较高，比如已(yi)经基本达成交易并(bing)签订合同时，委托(tuo)人“跳单”，应支付较高费(fei)用，如中介方仅介绍双方认识(shi)，应支付较低(di)费(fei)用。
二是根据委托(tuo)人与相对(dui)人之间合同成交额或实际获益情况。如中介方促成合同的标的、实际解决(jue)委托(tuo)的重要程度(du)等情形，也可作为确(que)定中介方报酬的依(yi)据。
三是根据以往(wang)相同或类似的中介报酬确(que)定。以房屋租赁(lin)为例(li)，实践中，中介费(fei)标准以达成房屋租赁(lin)合同中1个(ge)月租金为准的情况占(zhan)较大比例(li)，故中介费(fei)不宜超过(guo)与出租方签订的《房屋租赁(lin)合同》1个(ge)月租金标准。
四是根据委托(tuo)人与相对(dui)人是否存(cun)在过(guo)失。如按照诚信原则，考(kao)虑委托(tuo)人“跳单”行为的不可提倡性，酌情在相应标准基础上适当(dang)上调中介费(fei)标准。
法官提示，在中介服务过(guo)程中，作为委托(tuo)人在接受中介服务时，既要维(wei)护自身(shen)合法权益，也应充分尊重中介服务成果。作为中介方在提供中介服务时，既要捍卫自身(shen)合理劳务获得佣(yong)金的权利，也应尽(jin)力而为向委托(tuo)方披露利于达成交易的真实信息。
新京报记者 慕宏举 通(tong)讯员 卢震
编辑 彭冲 校对(dui) 张彦君