日前，杭州、西(xi)安两地相继宣布调整房地产政策，全面取消住房限购措施。至此，目前全国仍保(bao)留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个(ge)一线城市，仅(jin)剩海南(nan)省、天(tian)津市仍处于部分(fen)放开限购的状态。
未来房地产优化政策走向(xiang)何方？是否所(suo)有城市会全面放开限购？对此，中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平分(fen)析道(dao)，总体而言，下一阶段(duan)相关(guan)政策或将(jiang)进一步松动(dong)，但部分(fen)城市，尤其是一线城市仍需保(bao)留一定程度的限制，因为库存较低，限购政策松动(dong)之(zhi)后房价出现明显的上涨，目前还不(bu)是一线城市将(jiang)所(suo)有限制政策放开的合适时(shi)机(ji)。
此外，连平指出，目前房地产市场的主要矛盾并(bing)不(bu)在于供求关(guan)系的紧张，而在于市场的观望(wang)气氛较为浓厚(hou)。
2024年5月9日，陕(shan)西(xi)西(xi)安城区楼群 / IC photo
剩下的城市限购政策会否全面取消？连平：目前不(bu)是一线城市放开的合适时(shi)机(ji)
昨日（9日），杭州和西(xi)安相继全面取消住房限购。而稍早前，长沙(sha)（4月18日）、成都(dou)（4月28日）也(ye)全面取消住房限购。
4月30日召开的中共中央政治局会议也(ye)为房地产政策定了调。会议指出，要结(jie)合房地产市场供求关(guan)系的新变化、人民(min)群众对优质住房的新期待(dai)，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
连平表示(shi)，关(guan)于房地产政策的松动(dong)其实已经持续(xu)了很长一段(duan)时(shi)间，但还有部分(fen)城市，尤其是一线城市，虽然(ran)在限制方面有所(suo)松动(dong)，但力度相对有限。一线城市房产库存较低，可能会担(dan)心限购政策松动(dong)之(zhi)后房价出现明显的上涨。但连平认(ren)为，目前房地产市场的主要矛盾并(bing)不(bu)在于供求关(guan)系的紧张，而是在于市场的观望(wang)的气氛较为浓厚(hou)。
针对后续(xu)房地产市场优化政策的方向(xiang)，连平分(fen)析道(dao)，“有关(guan)住房需求方面，改(gai)善性的需求和刚性的需求都(dou)存在，但问题在于，什么时(shi)候购房、地产市场什么时(shi)候能够企稳复苏、市场的风险什么时(shi)候能够得到有效的控制，这些都(dou)影响(xiang)到购房者的决策。所(suo)以我觉得下一步相关(guan)的政策可能是继续(xu)稳定向(xiang)前推(tui)进，在相关(guan)政策进一步松动(dong)的方向(xiang)来加(jia)以推(tui)进，尤其是在那些政策没有明显松动(dong)的城市。”
连平认(ren)为，从主要一线城市的供求关(guan)系来看，目前还不(bu)是一线城市将(jiang)所(suo)有限制政策放开的合适时(shi)机(ji)。“在一些主要的一线城市保(bao)留一定程度的、合适的限制，恐(kong)怕(pa)还是需要的，”连平随后补充道(dao)，“不(bu)过，某(mou)些重要的一线城市，还是可以推(tui)进这方面政策限制的松动(dong)。一方面，向(xiang)市场传递一个(ge)政策将(jiang)进一步放松的信号；另一方面，也(ye)通过类似的举(ju)措，鼓励那些原本(ben)有需求的购房者能够出手。”
连平：需求政策推(tui)进空间已经不(bu)大，问题在于供给
目前，各(ge)大城市的优化政策主要针对释放需求方面，但连平认(ren)为，（释放）需求的政策大幅(fu)度推(tui)进的空间已经不(bu)大，现在的问题在于供给方面。
连平解释道(dao)，在政策密集出台(tai)的情况下，房地产市场的需求释放依然(ran)没有明显的改(gai)变，而这一问题与供给方面的问题有关(guan)。流动(dong)性风险以及债(zhai)务的压力导(dao)致一部分(fen)房企，甚至一些规模(mo)较大的头部房企都(dou)出现了爆雷的可能性。“而房企爆雷的风险，购房者肯(ken)定是不(bu)愿意接受的。因此在这种局面下，购房者一定是比较谨慎的。”
据此，连平建议，接下来优化政策的方向(xiang)，包括一些财务资源，应当朝供给方投放，来帮助房企改(gai)善流动(dong)性以及债(zhai)务状况。连平总结(jie)道(dao)，“到目前为止，依靠常(chang)规的金(jin)融体系来满足房地产市场融资的需求，已经非(fei)常(chang)困难了。因为绝大多数房企的状况已经不(bu)符合，由商(shang)业银行、其他的金(jin)融机(ji)构或者市场给他发(fa)行债(zhai)券的标(biao)准……银行体系也(ye)不(bu)愿意为在他们看来具有较大风险的房企提供大量融资。”
由于“常(chang)规状态下的金(jin)融机(ji)构给房企融资的条件已经不(bu)复存在”，连平认(ren)为应当“由国家出面，加(jia)上一些国有的金(jin)融机(ji)构组建基金(jin)等等方式来给困难的房企提供流动(dong)资金(jin)。在国家出手，在房企的债(zhai)务状况和流动(dong)性状况得到明显改(gai)善以后，需求方面投放的许多政策的效应可能就会显现出来，这样供给和需求的结(jie)合会推(tui)动(dong)未来房地产市场走向(xiang)复苏。”
2024年5月9日，浙江杭州一处新建楼盘 / IC Photo
连平：如果房企流动(dong)性和债(zhai)务压力比较明显，政策不(bu)到位，“以旧换新”将(jiang)有困难
近(jin)期，房产“以旧换新”的话题也(ye)引(yin)发(fa)了公众的广泛关(guan)注。目前，全国已有超50城表态支(zhi)持住房“以旧换新”，上海深圳也(ye)相继加(jia)入。
连平表示(shi)，房产“以旧换新”也(ye)是一个(ge)推(tui)动(dong)房地产市场复苏的方式，但“以旧换新”当然(ran)也(ye)需要政策以及财务资源两方面的支(zhi)持。
此前，中新社记者梳理发(fa)现，各(ge)地支(zhi)持住房“以旧换新”的方式主要有三种：一是由房地产开发(fa)商(shang)联合经纪机(ji)构对旧房优先(xian)推(tui)售，若一定期限内旧房售出则按流程购买(mai)新房，若无法售出，则新房订金(jin)全额退款。二是由开发(fa)商(shang)或地方国企收购旧房，售房款用于购买(mai)指定新房项(xiang)目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。三是对出售自有住房并(bing)购买(mai)新建商(shang)品住房的个(ge)人或家庭(ting)给予一定的购房补贴或者税费优惠。
连平指出，如果房企的流动(dong)性和债(zhai)务的状况有比较明显的压力，而相关(guan)政策资源不(bu)能够到位，达不(bu)到所(suo)希望(wang)的水平的话，那么房企来推(tui)进“以旧换新”恐(kong)怕(pa)也(ye)有一定的困难”。
因此连平认(ren)为，推(tui)动(dong)房产“以旧换新”落地需要从实际出发(fa)，综合考量各(ge)地的供求关(guan)系以及不(bu)同房企的经营状况，“因地适宜”地推(tui)进“以旧换新”。除此之(zhi)外，地方政府也(ye)应该(gai)积极地投入政策和财务资源，在推(tui)动(dong)房地产市场复苏的同时(shi)，起到拉动(dong)消费和投资的作用。
当提及“城市更新”将(jiang)对哪(na)些领域、行业带来刺激时(shi)，连平指出，城市更新首先(xian)会带动(dong)基础(chu)设施建设领域，例如为城市管道(dao)、道(dao)路(lu)交通设施带来改(gai)善以及对水泥、钢材等行业产生积极作用。此外，城市更新也(ye)可能对消费造成影响(xiang)。城市更新过程中，一些老旧住房将(jiang)得到改(gai)造。在改(gai)造的过程中，一些家庭(ting)就会搬到通过政府或市场提供的新住宅中，进一步带动(dong)家具、家电、装潢、纺织品等多方面的需求。
最后，连平总结(jie)道(dao)，城市更新对消费的促进作用是较为全面的，直接及间接影响(xiang)到的行业可能有十来个(ge)，将(jiang)对消费端的复苏起到推(tui)动(dong)作用。
（林铃锦对此文(wen)亦有贡(gong)献）
来源|观察(cha)者网